Contratti non registrati, registrati per un importo inferiore a quello effettivo e comodati fittizi

Contratti non registrati, registrati per un importo inferiore a quello effettivo e comodati fittizi

L’articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 prescrive che “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli, se ricorrendone i presupposti non sono registrati”.

Coerentemente con tale disposizione, il legislatore ha stabilito con l’articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo una specifica disciplina per i contratti di locazione ad uso abitativo, che, ricorrendone i presupposti di legge, non sono registrati entro i termini previsti di 30 giorni dalla stipula del contratto o dalla sua esecuzione.

In particolare, il comma 8 del medesimo articolo 3 dispone che a tali contratti si applica “la seguente disciplina:

a) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data di registrazione, volontaria o d’ufficio;
b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all’articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998;
c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell’aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti”.

La disciplina in esame regola gli effetti derivanti dalla mancata o tardiva registrazione sulle future vicende del rapporto tra locatario e locatore, per quanto concerne la durata del contratto, il rinnovo del medesimo e la determinazione del canone.

In particolare, ex lege, la durata del contratto viene stabilita in 4 anni a decorrere dalla data di registrazione (volontaria o d’ufficio). Viene, altresì, previsto che al rinnovo dei contratti di locazione si applica la disciplina di cui all’articolo 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998, il quale prevede che i contratti siano rinnovati automaticamente alla scadenza per un periodo di 4 anni, fatte salve l’eccezioni previste dal medesimo articolo 2.

A decorrere dalla registrazione del contratto, il canone è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, che trova applicazione dall’anno successivo in base al 75% dell’aumento degli indici ISTAT.

Nell’ipotesi, quindi, in cui un contratto di locazione non sia stato registrato o sia registrato tardivamente è dovuta l’imposta di registro e le relative sanzioni, secondo le precisazioni contenute nel paragrafo 9.1.

Si precisa che le parti possono verificare l’avvenuta registrazione del contratto di locazione ed i termini della locazione stessa mediante l'accesso al Cassetto Fiscale dei Servizi Telematici dell’Agenzia delle Entrate (saranno presto disponibili le informazioni relative ai contratti registrati avvalendosi del modello Siria). Le informazioni sono visualizzate al percorso: La mia scrivania - Consultazioni - Cassetto Fiscale – Dati Patrimoniali – Atti del Registro.

Selezionando l'anno di registrazione verranno visualizzati tutti gli atti registrati, in cui è parte l'utente, con i dati di dettaglio quali: l'ufficio presso cui è stato registrato l'atto, la tipologia, il numero e la data di registrazione, le parti interessate e gli importi dichiarati.

Per accedere al Cassetto Fiscale è necessario essere registrati ai Servizi Telematici dell'Agenzia delle entrate ed essere in possesso del Codice PIN (codice identificativo personale).

In considerazione della previsione recata dal comma 8 dell’articolo 3 del decreto legislativo, a partire dalla data di registrazione del contratto (volontaria ovvero d’ufficio), occorre tener conto nella determinazione dell’imposta di registro dovuta anche delle nuove condizioni e della durata del contratto stabilite ex lege.

Conseguentemente, qualora sia registrato un contratto di locazione tardivamente, l’imposta deve essere assolta sul corrispettivo pattuito per intera durata del contratto ovvero annualmente sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno, ferma restando l’applicazione di sanzioni e interessi.

In considerazione della disposizione recata dall’articolo 3, comma 8, del decreto legislativo si precisa che in caso di registrazione tardiva del contrattio l’imposta di registro può essere assolta sulla base del canone stabilito dalle parti fino all’annualità contrattuale in corso alla data di registrazione del contratto.

A partire dalla data registrazione del contratto, in considerazione di quanto disposto dal comma 8 in merito alla determinazione del canone e alla durata del contratto, la base imponibile dell’imposta di cui trattasi deve essere determinata sulla base del canone fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre all’adeguamento ISTAT, se tale importo è inferiore al canone pattuito tra le parti.

Esempio n. 18
Contratto stipulato in data 15 novembre 2009 per la durata di 4 anni. Canone annuo stabilito dalle parti euro 12.000. Registrazione del contratto effettuata dal conduttore in data 15 giugno 2011.
In tale ipotesi, in sede di registrazione del contratto, le parti sono tenute a corrispondere, l’imposta di registro sul corrispettivo pattuito:
- per l’annualità 15/11/2009-14/11/2010;
- per l’annualità 15/11/2010-14/11/2011.
A partire dalla data di registrazione (15 giugno 2011) fino al termine della durata del contratto, come stabilita ex lege (14 giugno 2015, salvo proroga) l’imposta di registro è commisurata al canone come definito dal citato articolo 3, comma 8, del decreto legislativo.
È, altresì, previsto al comma 9 dello stesso articolo 3 che le medesime disposizioni in materia di nullità del contratto non registrato recate dal comma 346 dell’articolo 1 della legge n. 344 del 2005 e quelle previste dal comma 8 dello stesso articolo 3, “si applicano anche ai casi in cui:
a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo;
b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio”.

In caso di omessa registrazione del contratto di locazione ovvero nel caso in cui sia stato registrato un contratto di comodato fittizio, può procedere alla formalità di registrazione anche una delle parti contraenti, pur in assenza di un apposito contratto scritto.

Analogamente, nel caso in cui le parti contraenti intendano denunciare un canone di locazione più elevato rispetto a quello indicato nel contratto già registrato, non è necessario che venga prodotto, all’ufficio dell’Agenzia un atto scritto. In tali ipotesi, il soggetto che procede alla registrazione deve presentare all’ufficio apposita denuncia in doppio originale unitamente al modello 69 debitamente compilato.

Leggi tutti gli articoli sulla cedolare secca o poni un quesito pubblico