Il condominio come sostituto d'imposta
Il condominio come sostituto d'imposta
Il condominio in quanto sostituto d’imposta è tenuto ad importanti adempimenti fiscali: effettuare e versare le ritenute di acconto, ogni qualvolta corrisponda compensi in denaro o in natura soggetti alle ritenute stesse con rilascio della relativa certificazione, nonché presentare la dichiarazione dei sostituti d’imposta (modello 770).
È pertanto necessario che il condominio abbia un proprio codice fiscale, che deve essere richiesto dal rappresentante del condominio all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate presentando, oltre i suoi dati personali, anche il verbale dell’assemblea, da cui si evince la sua nomina. In caso di sostituzione dell’amministratore del condominio sarà cura del nuovo rappresentante comunicare
la variazione.
L’obbligo ad effettuare le ritenute si verifica, ad esempio, in caso di corresponsione di somme o valori che costituiscono redditi di lavoro dipendente, come quelli pagati al portiere dello stabile o all'incaricato della pulizia se quest'ultimo intrattiene un rapporto di lavoro dipendente, ovvero in caso di pagamenti di somme o valori che sono, invece, da qualificare come redditi di lavoro autonomo, come quelli pagati all'amministratore del condominio stesso (anche se a titolo di rimborso forfetario di spese), o sulle corresponsioni di compensi relativi a contratti di appalto di opere e/o servizi.
Per i condomini con non più di quattro condòmini, qualora non si è inteso nominare l'amministratore, le ritenute dovranno essere effettuate da uno qualunque dei condòmini che, utilizzando il codice fiscale del condominio medesimo, provvederà ad applicare le ritenute alla fonte, ad effettuarne i relativi versamenti e a presentare la dichiarazione dei sostituti d'imposta per le ritenute, i contributi e i premi assicurativi.
Diversamente, per i condomini con più di quattro condòmini, per i quali è previsto l'obbligo di nominare l'amministratore, e per quelli con non più di quattro condòmini che comunque hanno provveduto a nominare un amministratore, il soggetto normalmente incaricato dal condominio a porre in essere gli adempimenti correlati alle funzioni di sostituto d'imposta è l'amministratore, già tenuto a comunicare gli acquisti effettuati nell'anno solare e i dati dei relativi fornitori nonché, in forza di altre disposizioni di legge ad eseguire gli adempimenti previsti in materia contributiva nei confronti degli istituti previdenziali.
Gli uffici dell’Agenzia delle Entrate possono, inoltre, richiedere agli amministratori di condominio dati, notizie e documenti relativi alla gestione condominiale.
L'obbligo di effettuare le ritenute si applica anche al c.d. “supercondominio” e al “condominio parziale”.
Il “supercondominio”, generalmente, riguarda un complesso immobiliare composto da più edifici (ciascuno dei quali è di norma costituito in condominio), caratterizzato dalla presenza di cose, servizi ed aree comuni cui siano applicabili le norme sul condominio.
Si ha, invece, “condominio parziale” nel caso di gestione separata di un bene che, per obiettive caratteristiche funzionali, è destinato al servizio e/o al godimento di una parte soltanto dell'edificio in condominio.
In tali ipotesi, ove sia ravvisabile una gestione autonoma delle parti interessate tale da richiedere adempimenti nettamente separati da quelli assolti dal condominio generale, il “supercondominio” e il “condominio parziale” rilevano come distinti sostituti d'imposta ed hanno, tra l'altro, l'obbligo di richiedere un proprio codice fiscale.
Gli obblighi di sostituzione d’imposta, invece, non si applicano:
- alle comunioni ereditarie sugli immobili anche quando più coeredi sono comproprietari in parti uguali dell'intero stabile;
- alle comunioni diverse da quelle che si costituiscono forzosamente sulle parti comuni degli edifici.
Infatti, in entrambi i casi, non si è di fronte a più proprietari di diverse unità singole, così da avere delle parti comuni a tutti, bensì ad una pluralità di soggetti che sono indistintamente proprietari di tutto lo stabile, ivi comprese le parti comuni dello stabile stesso.
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