Il divieto del diritto di accollare il mutuo a terzi

Il divieto del diritto di accollare il mutuo a terzi

L’accollo è il contratto mediante il quale il debitore e un terzo si accordano affinché questi assuma il debito del primo (art. 1273 cod. civ.).
È vietato l’accollo del mutuo, salvo espresso consenso della banca, la qualepotrà prestarlo a suo insindacabile giudizio.
La clausola – quale è quella riportata nell’esempio – che nega al mutuatario la possibilità di ricorrere all’accollo del debito relativo al mutuo, gli impedisce, in pratica, di accordarsi con un altro soggetto che si impegna a pagare, al suo posto, le rate del finanziamento. Il divieto comporta una restrizione alla libertà contrattuale del mutuatario30: di conseguenza, confligge con un principio cardine dell’ordinamento, quello dell’autonomia contrattuale, in forza del quale ciascuno ha la facoltà di regolare liberamente i propri interessi. La clausola risulta, dunque, abusiva ai sensi dell’art. 33, 2° comma, lett. t), cod. consumo, norma che sancisce una presunzione di vessatorietà per le pattuizioni che prevedono restrizioni alla libertà contrattuale nei rapporti con i terzi.
L’accollo viene in particolare rilievo in tema di mutuo, poiché può accadere che un mutuatario, impegnato nella restituzione delle rate di un finanziamento stipulato per l’acquisto della propria abitazione, abbia necessità di vendere l’immobile.
In questo caso è possibile che il compratore dell’immobile, invece di pagare il prezzo per intero al venditore, si accordi con lui per l’accollo del mutuo: a questo fine corrisponderà una parte del prezzo e si accollerà, per la restante parte, l’obbligo di pagare le rate ancora dovute all’istituto mutuante. Se, però, il contratto di finanziamento a suo tempo concluso dal venditore/mutuatario prevede una clausola del tenore di quella in esame, che appunto vieta l’ipotesi dell’accollo del debito a un terzo, l’operazione non potrà essere fatta.
I contratti più recenti, tuttavia, non vietano più il ricorso all’accollo, ma spesso è inserita nelle condizioni generali di contratto una clausola che riserva alla banca la facoltà di consentire solo l’accollo cumulativo.
In ogni caso l’eventuale adesione della banca all’accollo non produce liberazione del debitore originario, salvo specifica dichiarazione della banca stessa ai sensi dell’art. 1273, secondo comma, cod. civ.
In questo modo, se la banca non dichiara di “liberare” il mutuatario originario (nell’esempio fatto sopra, il venditore), questi resta comunque obbligato insieme all’accollante (dunque, con il compratore), cioè rimane obbligato in solido. Ciò significa che l’istituto mutuante potrà rivolgersi indifferentemente all’uno o all’altro per ottenere il pagamento di quanto dovuto. La clausola che prevede l’accollo cumulativo non presenta, a differenza di quella che vieta l’accollo, profili di vessatorietà.
È frequente, inoltre, la clausola con la quale la banca si riserva il diritto di aderire all’accollo concluso tra mutuatario e terzo.
In ogni caso la banca ha la facoltà di aderire all’accollo che le è stato comunicato (art. 1273, primo comma, cod. civ.).
Se la banca non aderisce all’accollo, l’accordo resterà efficace esclusivamente tra le parti (accollato e accollante) e l’unico soggetto obbligato rimarrà il mutuatario originario. Se invece aderisce32, l’istituto mutuante avrà la possibilità di agire per il pagamento direttamente nei confronti dell’accollante.

Una particolare ipotesi: l’accollo di una quota del mutuo del costruttore
Quando si acquista un appartamento direttamente dall’impresa costruttrice al compratore può essere proposto, in luogo del pagamento dell’intero prezzo, l’accollo di una parte del mutuo ipotecario a sua volta stipulato dal costruttore. In questo caso, però, è bene che l’acquirente si accerti, prima di accettare l’accollo, che la banca abbia provveduto a frazionare tra le diverse unità abitative il mutuo
originariamente stipulato per lo stabile.
Il compratore, infatti, ha diritto a che si proceda alla suddivisione del finanziamento concesso dall’istituto mutuante al costruttore e, correlativamente, al frazionamento dell’ipoteca concessa a garanzia del mutuo. In questo modo l’acquirente sarà tenuto a pagare alla banca esclusivamente la quota di mutuo che si è accollato ed eviterà il rischio che, in caso d’inadempimento dell’impresa nella restituzione della somma presa in prestito, sia chiamato a rispondere in solido con questi (e/o con altri acquirenti) per il residuo, complessivo, debito dovuto sull’intero stabile.