In quali casi è obbligatorio un regolamento di condominio?

In quali casi è obbligatorio un regolamento di condominio?

Cos'è il regolamento di condominio

Prima di tutto vediamo che cosa è il regolamento di condominio e che rapporti ci sono tra il regolemento condominiale e il codice civile.
Naturalmente, la prima fonte di regole all’interno di un condominio è la legge, in particolare il codice civile.
L’art. 1138 c.c. prevede però che il condominio disponga di un’ulteriore fonte di regole: il regolamento di condominio.
A differenza delle norme del codice civile, che sono generali e astratte, il regolamento di condominio si cala nelle diverse e concrete esigenze di ogni singolo condominio, rispondendo quindi alle diverse necessità di ognuno.
Il regolamento di condominio rappresenta, dunque, la legge interna cui deve attenersi la collettività. Le regole del regolamento condominiale devono essere rispettate da tutti i condomini e dai loro aventi causa, quindi anche da tutti gli “inquilini” non proprietari delle singole unità immobiliari che compongono l’edificio, come per esempio i conduttori, i comodatari, gli usufruttuari ecc.

In quali casi è obbligatorio un regolamento di condominio
Per rispondere a questa domanda ci viene in aiuto l’art. 1138 codice civile, il quale stabilisce che, se il numero di condomini è superiore a dieci, ogni condominio è obbligato a dotarsi di apposito regolamento.
Se il condominio ha meno di 10 partecipanti, l’adozione del regolamento è facoltativa ed è rimessa alla volontà dell’assemblea condominiale.
Quando un edificio è di proprietà di due sole persone si applica una norma dettata in materia di comunione ordinaria (l’art. 1106 c.c.), che autorizza i comproprietari ad adottare un regolamento per l’ordinaria amministrazione e il migliore godimento della cosa comune. Se i soggetti sono titolari ciascuno al 50% e non si raggiunge un accordo sul contenuto del regolamento si applicano necessariamente
le sole norme di legge.
Quindi,  in un condominio con più di dieci proprietari, se nessuno, né il costruttore dell’edificio, o l’originario unico proprietario, né l’assemblea condominiale, provvede a predisporre un regolamento di condominio, ciascun condomino ha il diritto di chiedere al giudice la costituzione coattiva del regolamento condominiale stesso.

Il regolamento così formato, inoltre, sarà vincolante per tutti.

Come si contano i condomini per stabilire se è necessario dotarsi di regolamento condominiale?

Poichè il numero dei condomini è estremamente importante al fine dell'obbligatorietà o meno di dotarsi di apposito regolamento condominiale, il calcolo degli stessi condomini riveste particolare importanza.
Per calcolare il numero dei condomini è necessario contare quante sono le unità immobiliari in proprietà separata. Ciò significa che:
• nel caso di più comproprietari di una stessa unità immobiliare, essi contano come una sola persona
• nel caso di più unità immobiliari ma di proprietà dello stesso condomino, esse valgono come una sola unità