In che modo si costituisce il regolamento di condominio?
In che modo si costituisce il regolamento di condominio?
Il regolamento di condominio può avere due diverse origini:
1. regolamento di origine contrattuale: il regolamento contrattuale ha origine esterna all’assemblea ed esiste prima ancora che si formi il condominio, quando cioè l’intero stabile è di un unico proprietario o del costruttore. In questo caso il proprietario unico dello stabile redige il regolamento e lo allega agli atti di compravendita delle unità singole. Esso viene quindi sottoscritto al momento del rogito notarile e accettato dai compratori delle singole abitazioni.
2. regolamento di origine assembleare: Il regolamento assembleare, invece, è un regolamento di origine interna all’assemblea e viene deciso e ideato dall’assemblea, rispecchiando le volontà dei condomini.
Vediamoli entrambi nello specifico.
1. Regolamento di condominio d’origine contrattuale
In questo caso il regolamento di condominio è unilateralmente predisposto dall’originario unico proprietario o dal costruttore dello stabile condominiale, prima di frazionarlo in una pluralità di proprietà esclusive e di parti comuni indivise.
Il regolamento così formato viene definito contrattuale perché è richiamato in ogni singolo contratto di compravendita delle varie unità immobiliari.
Non è necessario che il regolamento sia materialmente inserito nel testo negoziale.
Di fatto è sufficiente che la volontà del compratore di accettarne il contenuto emerga in maniera non equivoca dal contratto di compravendita dell’immobile o da altro atto successivo. In questo modo le clausole del regolamento entrano a far parte integrante del contratto di compravendita.
C’è un altro tipo di regolamento che, pur non avendo origini esterne al condominio, viene definito di natura contrattuale. Si tratta del regolamento che è frutto dell’accordo unanime dei condomini, espresso in una apposita convenzione.
In questo caso il regolamento viene assimilato a quello di origine propriamente esterna perché si forma in una sede che è pur sempre estranea all’assemblea condominiale e non è sottoposto all’approvazione di quest’ultima.
Quando il regolamento ha origine contrattuale, deve essere rispettato anche da colui che lo ha originariamente predisposto, nel caso in cui mantenga la proprietà di una o più porzioni dell’immobile.
Il contratto di compravendita, infatti, vincola entrambi i contraenti (non soltanto gli acquirenti) in ogni sua parte, ovviamente compresa quella relativa all’approvazione del regolamento condominiale.
2. Regolamento di condominio d’origine assembleare
In questo caso il regolamento di condominio è predisposto dall’assemblea dei condomini e deve essere approvato con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Il regolamento assembleare è definito di origine interna, essendo caratterizzato da un processo formativo che è interno al condominio sin dalla sua fase iniziale, e che trae impulso dall’iniziativa di uno o più condomini.
Il potere regolamentare dell’assemblea non si esaurisce nell’adozione del regolamento: questo può essere infatti sempre integrato, adattato a nuove esigenze e, in caso di dubbio sulla portata di singole clausole, l’assemblea stessa può decidere l’interpretazione ritenuta più corretta con una delibera a maggioranza semplice.
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