La trascrizione del regolamento condominiale
La trascrizione del regolamento condominiale
In generale, la trascrizione è un mezzo per portare a conoscenza delle altre persone determinate situazioni giuridiche, assicurandone la certezza.
Nello specifico, la trascrizione riguarda solo atti che incidono sulla proprietà dei beni immobili e dei mobili registrati e, oltre a rendere conoscibili questi atti, ha lo scopo di risolvere i conflitti che possono sorgere quando due o più persone vantino sullo stesso bene diritti in contrasto fra loro. La regola, infatti, è che chi ha trascritto per primo prevale sull’altro.
ESEMPIO
Tizio è proprietario di un immobile e lo vende a Caio. Il giorno dopo, all’insaputa di Caio, lo vende di nuovo a Sempronio. Di chi è la casa?
Non è detto che sia di Caio solo perché ha comprato per primo: la casa sarà di chi per primo ha trascritto l’atto di compravendita nei
registri immobiliari.
A cosa serve la trascrizione del regolamento condominiale?
Come si è visto il regolamento condominiale può contenere limitazioni che incidono sulle proprietà esclusive dei singoli condomini, se contenute in regolamenti c.d. contrattuali oppure se previste da clausole contenute in regolamenti c.d. assembleari, purché votate all’unanimità.
ESEMPIO
Il regolamento del condominio X prevede il divieto di parcheggio in aree inizialmente adibite a tale uso. Questa clausola limita il diritto di
proprietà dei condomini e quindi, per essere valida, deve esser approvata all’unanimità da tutti.
La trascrizione del regolamento serve a rendere tali limitazioni conoscibili e opponibili ai successivi acquirenti delle unità immobiliari che compongono il condominio.
ESEMPIO
Nel condominio X, se Tizio vende il suo appartamento a Caio e il regolamento è stato trascritto, anche Caio non potrà parcheggiare nelle
aree condominiali citate; in caso contrario, gli altri condomini non potranno impedire a Caio di esercitare il suo normale diritto di proprietà, e quindi di godimento, di tali spazi.
Il regolamento di condominio che incide sulle proprietà esclusive è perfettamente valido ed efficace anche se non è trascritto. La sua trascrizione nei registri immobiliari, infatti, non è obbligatoria e le clausole limitative sono comunque efficaci nei confronti dei condomini che hanno accettato il regolamento. La sola differenza è rispetto ai successivi acquirenti delle unità immobiliari, ai quali non sarà possibile opporre tali limitazioni in mancanza di trascrizione.
Se il regolamento è assembleare e non contiene clausole c.d. contrattuali che prevedano limitazioni al diritto di proprietà dei condomini, non può essere trascritto nei registri immobiliari.
Quando si trascrive un regolamento di condominio è opportuno non limitarsi a indicare genericamente il solo regolamento: è consigliabile segnalare le clausole in esso contenute che incidono in senso limitativo sui diritti dei condomini. Questo perché la trascrizione deve permettere di accertare con sicurezza l’esatta situazione giuridica che si intende rendere conoscibile e opponibile ai terzi.
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