Le maggioranze per la validità delle deliberazioni
Le maggioranze per la validità delle deliberazioni
Ai sensi dell’art. 1136 c.c.:
- se l’assemblea si tiene in prima convocazione, “sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voto che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio”
- se l’assemblea si tiene in seconda convocazione, “la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio”.
Non è un caso che la stragrande maggioranza delle assemblee condominiali si svolge sempre in seconda convocazione. La motivazione è presto spiegata dalla previsione di un quorum sensibilmente più basso per la validità delle delibere prese in seconda convocazione. Difatti, spesso la chiamata in prima convocazione si risolve in una mera formalità (per raggiungere questo scopo spesso, e non in modo del tutto corretto, l’assemblea in prima convocazione viene fissata in orari poco probabili per una assemblea condominiale).
La maggioranza richiesta per la validità delle delibere prese in prima convocazione è sempre necessaria, a prescindere dal grado dell’assemblea, quando le delibere riguardano:
- decisioni relative alla nomina e la revoca dell’amministratore
- decisioni relative alle liti attive o passive che riguardano materie che eccedono le attribuzioni dell’amministratore
- decisioni relative alla ricostruzione dell’edificio
- decisioni relative a riparazioni straordinarie di notevole entità.
Inoltre, le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni debbono essere approvate con un numero di voti che rappresenti
- la maggioranza dei partecipanti al condominio
- due terzi del valore dell’edificio.
Si tratta di una maggioranza “rinforzata”, che tiene conto dell’importanza della decisione, anche in termini di costi.
Riportiamo nella tabella le maggioranze necessarie all’approvazione delle delibere più frequenti nella vita di un condominio.
| Oggetto della deliberazione | 1 convocazione | 2 convocazione |
|
- approvazione rendiconto consuntivo - approvazione spese a preventivo - manutenzione ordinaria opere di manutenzione straordinaria |
maggioranza intervenuti e almeno metà millesimi |
1/3 condomini e 1/3 millesimi |
|
- nomina, conferma, compenso e revoca dell’amministratore - liti attive o passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore - ricostruzione dell’edificio (perimento inferiore a tre quarti del valore) - riparazioni straordinarie di notevole entità - approvazione e revisione del regolamento di condominio; - scioglimento del condominio e costituzione di condomini separati - modifica della ripartizione delle spese tra condomini - portierato: soppressione del servizio - portierato: mutamento d’uso del locale del portiere |
maggioranza intervenuti e almeno metà dei millesimi |
maggioranza intervenuti e almeno metà dei millesimi |
|
-innovazioni per l’uso più comodo e per il miglioramento delle parti comuni - scioglimento condominio: divisione in parti autonome con modificazione dello stato delle cose comuni |
maggioranza condomini e 2/3 valore edificio | maggioranza condomini e 2/3 valore edificio |
|
- formazione e modifica tabelle millesimali - approvazione clausole c.d. contrattuali - costituzione di diritti reali (ad es. servitù) - locazioni ultranovennali |
unanimità (1000/1000 millesimi) |
unanimità (1000/1000 millesimi) |
