Le clausole in tema di ipoteca

Le clausole in tema di ipoteca

In deroga a quanto disposto dall’art. 2911 cod. civ., è facoltà della Banca di pignorare beni mobili e immobili diversi da quelli concessi in ipoteca, indipendentemente dal pignoramento dei beni immobili ipotecati.
Questo tipo di clausola comporta una limitazione, per il mutuatario, della facoltà di opporre eccezioni alla banca, ai sensi dell’art. 33, 2° comma, lett. t), cod. consumo. In particolare, l’eccezione riguarderebbe la possibilità di avvalersi della regola dettata dal codice civile all’art. 2911 a proposito dei beni gravati da pegno o ipoteca: Il creditore che ha pegno su beni del debitore non può pignorare altri beni del debitore medesimo, se non sottopone a esecuzione anche i beni gravati dal pegno. Non può parimenti, quando ha ipoteca, pignorare altri immobili, se non sottopone a pignoramento anche gli immobili gravati dall’ipoteca.
La cancellazione, la riduzione, la restrizione dell’ipoteca non potrà essere richiesta se non dopo che siano trascorsi due anni dall’estinzione anticipata o un anno dall’estinzione alla scadenza contrattuale, sempre che non siano intervenute procedure concorsuali a carico del mutuatario.
Le clausole che – come quella sopra indicata – sono volte a limitare il potere di chiedere la cancellazione dell’ipoteca, pur avendo il debitore regolarmente adempiuto agli obblighi restitutori verso la banca (o quelle che, addirittura, ne rimettono l’esecuzione alla volontà discrezionale del creditore) sono invalide. Esse, infatti, tradiscono quella che è la funzione principale dei contratti in esame: la valorizzazione della proprietà fondiaria; la permanenza del vincolo ipotecario, infatti, riduce inevitabilmente il valore del bene immobile. E le clausole in esame, peraltro, contraddicono il disposto di legge secondo cui il creditore che ha ricevuto il pagamento deve consentire la liberazione dei beni dalle garanzie reali date per il credito e da ogni altro vincolo che comunque ne limiti la disponibilità (art. 1200 cod. civ.). Al tempo stesso i disposti contrattuali in esame si traducono in una restrizione della libertà contrattuale45 del mutuatario nei suoi rapporti con i terzi: la presenza dell’ipoteca (anche se relativa a un debito ormai estinto) riduce in modo rilevante la commerciabilità dell’immobile. Da qui, la vessatorietà ai sensi dell’art. 33, 2° comma, lett. t), cod. consumo.
Si ricorda, infine, a proposito di cancellazione dell’ipoteca, una importante novità introdotta con il “Bersani bis”, (l. n. 40/2007), secondo cui l’ipoteca iscritta a garanzia di obbligazioni derivanti da un contratto di mutuo si estingue automaticamente alla data di avvenuta estinzione dell’obbligazione garantita.
Questa norma sembra privare di significato la clausola in discussione: l’estinzione avviene ex lege e la banca è tenuta a rilasciare al debitore quietanza attestante la data di estinzione dell’obbligazione e a trasmettere all’Agenzia del territorio la relativa comunicazione entro trenta giorni dalla stessa data e ciò senza alcun onere per il cliente