Le parti comuni di un condominio

Le parti comuni di un condominio

SOMMARIO
1. Quali sono le parti comuni?
2. Come possono essere utilizzate le parti comuni?
 

1. Quali sono le parti comuni di un condominio?

Il condominio è una particolare forma di comproprietà; a differenza delle altre forme di comproprietà riconosciute dal Codice Civile, nel condominio esistono, nell'ambito di una struttura comune a tutti i proprietari, delle parti di proprietà esclusiva dei condomini.
Quindi, accanto a proprietà singole, appartenenti ai singoli condomini, esistono zone che appartengono a tutti, in comproprietà appunto, che sono dette parti comuni.
Quindi, le parti comuni di un condominio sono semplicemente delle parti funzionali al godimento delle singole abitazioni di un condominio.
Per esempio, non posso godere del mio appartamento se non potessi entrarci usufruendo delle scale, che sono appunto una zona funzionale al godimento della mia abitazione.
Non potrei godere appieno della mia proprietà se non potessi usufruire dell'area in cui si raccoglie l'immondizia, o ancora dei locali in cui si trova l'impianto di riscaldamento.
Quindi, è utile sapere e conoscere quelle che sono le parti comuni del condominio, in modo da saperle riconoscere e sapere in che modo, tra esse, vi sia una particolare legislazione, diversa naturalmente da quella relativa alle proprie unità abitative, soggetta alle regole proprie della comproprietà.
Quali sono, dunque, le parti comuni di un edificio condominiale?

1) innanzitutto gli elementi essenziali che compongono il condominio stesso, ovvero i muri esterni, il tetto, le stesse fondamenta dell'edificio, le scale interne, il portone di accesso, il cortile condominiale esterno o interno, il lastrico solare, etc etc.
2) tutti i locali in cui si trovino strutture riconducibili a servizi in comune tra tutti i condomini, come per esempio il locale in cui si trova l'impianto di riscaldamento, il locale in sui si trova la lavanderia o ancora il locale in cui i condomini possono raccogliere la spazzatura e cosi via.
3) Ultimo elemento che fà parte delle parti comuni di un condominio sono le pertinenze dell'edificio. O, ancora tutti quegli elementi presenti all'interno dell'edificio funzionali al godimento delle singole unità abitative, come l'ascensore, un parco giochi condominiale, uno spiazzo interno, una piscina condominiale etc etc.

2. Come possono essere utilizzate le parti comuni?

Una cosa molto importante da sapere, per consentire una pacifica convivenza all'interno del condominio, è conoscere in che modo le parti comuni del condominio possano essere utilizzate.
Trattandosi, per l'appunto, di parti in comproprietà, è utile conoscere le regole generali che stanno alla base della loro utilizzabilità in comune.
Una prima regola generale è data, naturalmente, dal fatto che ogni singolo condomino trova un limite nella possibilità di godere e utilizzare una parte comune, che consiste nel rispetto del godimento di tutti gli altri condomini alla stessa parte comune.
Io sono libero di goderne, ma senza che la mia attività limiti il godimento della medesima parte comune da parte di tutti gli altri comproprietari.
Altra regola generale, che deriva da quella appena esposta, è che i condomini non possono naturalmente modificare la destinazione d'uso che possiede la cosa comune.
Gli esempi si sprecano; non si può certo stendere i panni nell'ingresso o nel pianerottolo. Non si può utilizzare l'ascensore come rispostiglio, non si possono utilizzare le parti comuni in modo da limitare l'accesso degli altri condomini ecc ecc.
Si pensi al tipico caso in cui sia presente un cortile condominiale, e i singoli condomini siano soliti lasciare nel cortile motocicli e biciclette. Nel godere di questa parte comune, non possono limitarne l'uso agli altri o impedirne l'uso del tutto, ostacolando il passaggio degli altri condomini con i propri mezzi di locomozione.
Le parti comuni del condominio sono disciplinati dal Codice Civile, a partire dagli articoli 1117 e seguenti.
Questo come regola generale. Ma l'elencazione delle parti comuni fatta dal codice civile non è tassativa, nel senso che la libertà contrattuale dei singoli può generare altre parti comuni non previste dal codice civile.
Infatti, sempre nel rispetto del principio di autonomia contrattuale, un bene che fino a ieri era di proprietà di un singolo condomino può diventare proprietà comune, anche se si tratta di beni che la legge non presume come beni comuni.
Un singolo condomino proprietario di un locale al piano terra può decidere, in accordo con tutti gli altri condomini, di destinare lo stesso locale a zona di lavanderia comune, oppure come zona in cui andrà ad operare il portiere.
Per quanto riguarda, invece, la rinuncia al diritto sulle parti comuni, la normativa è un pò differente. Nel codice civile, l'argomento è trattato dall'articolo 1118, il quale afferma che "il singolo condomino non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni, sottraendosi al contributo per la loro manutenzione e conservazione".
Pensate al caso in cui un condomino rinunci all'utilizzo delle scale.  Tale rinuncia sarebbe priva di significato poichè per arrivare al suo appartemanto il condomino deve neccessariamente utilizzare le scale.
Stesso discorso potrebbe farsi per il pianerottolo o la parte esterna dell'accesso al condominio.
In fin dei conti è agevole comprendere come si tratti di parti comuni che, per loro natura, sono strutturalmente neccessarie a tutti i condomini, e gli stessi non possono decidere liberamente di farne a meno, poichè si ritroverebbero sempre nella neccessità di utilizzarle.
Altro discorso, invece, và fatto per quelle parti comuni il cui utilizzo può essere evitato da parte di alcuni condomini. In questi casi, i singoli condomini possono, entro certi limiti, rinunciare al diritto su tali parti comuni, ottenendo come importante conseguenza, quella di potersi sottrarre all'onere contributivo relativo alla loro manutenzione.