L’ipoteca

L’ipoteca

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia: attribuisce al creditore (ossia, all’ente finanziatore) il diritto di chiedere al giudice l’espropriazione del bene ipotecato, al fine di soddisfarsi sul prezzo ricavato dalla vendita forzata. L’immobile ipotecato può essere di proprietà del debitore/mutuatario o di un terzo.
Colui che beneficia degli effetti dell’iscrizione è detto creditore ipotecario (nel caso in esame, la banca); colui che è proprietario del bene ipotecato si definisce concedente; ed infine il debitore ipotecario è il soggetto il cui inadempimento legittima il creditore a vendere il bene e soddisfarsi sul ricavato.
L’ipoteca può essere di vari gradi (primo, secondo, ecc.): nel caso di vendita del bene, i creditori vengono soddisfatti sulla base del grado dell’ipoteca; ciò spiega perché la banca mutuante richiede solitamente un’ipoteca di primo grado.
L’ipoteca deve essere iscritta su un bene specificamente indicato e per una determinata somma in denaro: trattandosi di mutui-casa, la garanzia ipotecaria riguarda beni immobili e solitamente il valore è superiore, da una a tre volte, rispetto all’importo mutuato. Ad esempio, per un prestito di 100.000,00 euro, l’ipoteca può essere iscritta per un valore pari anche a 200.000,00 euro10.
Il diritto del creditore ipotecario può essere opposto ai terzi (creditori a loro volta del debitore) a condizione che l’ipoteca sia “iscritta” nei registri immobiliari: in tal caso potrà essere fatta valere anche nel caso in cui il bene ipotecato sia stato nel frattempo venduto a terzi. In caso di mancato pagamento da parte del mutuatario, in sostanza, il bene vincolato alla garanzia potrà essere venduto (anche se ormai appartiene ad altri soggetti) affinché il mutuante recuperi quanto dovutogli.
Chiunque può concedere un proprio bene in ipoteca. L’atto di concessione ai fini della trascrizione presso l’Agenzia del Territorio deve rivestire la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata: ciò spiega l’intervento del notaio.
Nel caso del contratto di mutuo, solitamente il notaio procede alla stipula contestuale del mutuo e della concessione di ipoteca (da qui l’uso dell’espressione “atto unico” nell’intestazione dei contratti di mutuo).