Registrazione del contratto di locazione ed esercizio dell’opzione - Modello Siria e modello 69

Registrazione del contratto di locazione ed esercizio dell’opzione - Modello Siria e modello 69

Con il Provvedimento è stata introdotta una nuova modalità semplificata di registrazione del contratto di locazione, che può essere utilizzata facoltativamente dai locatori che intendano contestualmente esercitare l’opzione per la cedolare secca.

La registrazione del contratto è, in tal caso, effettuata tramite la presentazione, esclusivamente in via telematica, del modello Siria (Denuncia per la registrazione telematica dei contratti di locazione di beni immobili a uso abitativo e relative pertinenze ed esercizio dell’opzione per la cedolare secca).

La nuova modalità di registrazione semplificata è resa possibile dall’articolo 38, comma 5, del decreto-legge 31 maggio 2010, n.78, convertito con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, che ha demandato a un provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate la definizione degli “atti per i quali la registrazione prevista per legge è sostituita da una denuncia esclusivamente telematica di una delle parti, la quale assume qualità di fatto ai sensi dell’articolo 2704, primo comma del codice civile”.

Com’è noto, la registrazione di un atto conferisce allo stesso data certa.

Ai sensi dell’articolo 2704 del codice civile, infatti, “… la data della scrittura privata della quale non è autenticata la sottoscrizione non è certa e computabile riguardo ai terzi, se non dal giorno in cui la scrittura è registrata …”.
Con la formalità di registrazione telematica dei contratti di locazione, introdotta con il Provvedimento, viene conferito, alla scrittura privata, il requisito della certezza della data ai sensi dell’articolo 2704 del c.c., analogamente a quanto avviene con la modalità di registrazione ordinaria.

Come chiarito con il Provvedimento, tale modalità di registrazione telematica del contratto di locazione può essere utilizzata solo per i contratti che contengono esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e che presentano le seguenti ulteriori caratteristiche:

• un numero di locatori non superiore a tre, ciascuno dei quali esercita l’opzione per la cedolare secca in relazione alla propria quota di possesso;
• un numero di conduttori non superiori a tre;
• una sola unita abitativa ed un numero di pertinenze non superiori a tre;
• solo immobili censiti con attribuzione di rendita.

La modalità telematica di registrazione può essere utilizzata solo per i contratti di locazione che non contengono disposizioni o clausole aggiuntive rispetto al rapporto di locazione dell’immobile abitativo, quali, ad esempio, fideiussioni prestate da terzi, locazioni congiunte di immobili abitativi e strumentali, ecc.

I contribuenti che utilizzano la suddetta modalità telematica di registrazione ed esercizio dell’opzione sono comunque tenuti all’obbligo di conservazione del relativo contratto, che deve essere esibito a richiesta degli organi preposti al controllo.
La presentazione del modello Siria può essere effettuata direttamente dai contribuenti abilitati ai servizi telematici (le modalità di abilitazione sono specificate sul sito www.agenziaentrate.gov.it nella sezione “servizi on line”) ovvero tramite i soggetti incaricati di cui all’articolo 3, comma 3, del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322 e successive modificazioni.

Il modello Siria può essere presentato anche dagli intermediari abilitati alla trasmissione dei contratti di locazione con il modello 69, indicati dall’articolo 15 del DM 31 luglio 1998:

• organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative, firmatarie delle convenzioni nazionali stipulate ai sensi dell'art. 4, comma 1, della legge n. 431 del 1998; utilizzando il programma per la compilazione e la trasmissione del modello messo a disposizione
• agenzie di mediazione immobiliare iscritte nei ruoli dei mediatori tenuti dalle Camere di commercio, industria, agricoltura ed artigianato;
• soggetti, anche organizzati in forma associativa o federativa degli utenti, appositamente delegati e aventi adeguata capacità tecnica, economica, finanziaria e organizzativa;
• agenzie che svolgono, per conto dei propri clienti, attività di pratiche amministrative presso amministrazioni ed enti pubblici, purché titolari di licenza rilasciata ai sensi dell'art. 115 del testo unico delle leggi di pubblica sicurezza approvato con regio decreto 18 giugno 1931, n. 773;
• iscritti all'albo professionale dei geometri, anche riuniti in forma associata.

Con il Provvedimento è stato approvato anche il “Modello per la richiesta di registrazione degli atti e per gli adempimenti successivi (modello 69)”. Il modello 69, che può essere utilizzato anche in alternativa al modello Siria, deve essere utilizzato per la registrazione dei contratti di locazione, nei casi non previsti dal modello Siria, e degli adempimenti successivi dei contratti di locazione (cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite). Il modello 69 deve essere presentato presso qualunque Ufficio dell’Agenzia delle entrate dal soggetto che chiede la registrazione del contratto di locazione.

In caso di mancato esercizio dell’opzione, ovvero nel caso in cui siano presenti una pluralità di locatori e solo alcuni di essi esercitino l’opzione per il regime della cedolare secca, occorre produrre, per la richiesta di registrazione del contratto, l’attestazione del pagamento delle imposte.

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