Spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio per le quali spetta la detrazione del 36%

Spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio per le quali spetta la detrazione del 36% o del 41% (Legge 449.1997 art. 1) indicati nel quadro E, sezione III

Modello 730

Tipologie di interventi ed immobili ammessi alla detrazione
Le spese sostenute dai contribuenti, che danno diritto alla detrazione, in linea generale devono rientrare nell’ambito delle sotto riportate tipologie.
Nei condomini residenziali (abitativi), limitatamente alle parti comuni di cui all’articolo 1117, del codice civile:

- le spese di manutenzione ordinaria;
- le spese di manutenzione straordinaria;
- le spese di restauro e di risanamento conservativo;
- le spese di ristrutturazione edilizia.

Sono agevolati gli interventi di recupero edilizio effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali di cui all’articolo 1117, n. 1, del codice civile (il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso ecc.. ) ma anche quelli su tutte le restanti parti comuni previste dai n. 2 e 3 dello stesso art. 1117 c.c. (le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune).
Tale precisazione è contenuta nella Risoluzione 12.02.2010, n. 7, con la quale viene superata l’interpretazione contenuta nella precedente risoluzione 7 maggio 2007, n. 84 che limitava il diritto al beneficio ai soli interventi di cui al n. 1 del citato art. 1117 c.c..
Inoltre l’Agenzia delle Entrate con la risoluzione 12.07.2007, n. 167 ha chiarito che per parti comuni si intendono quelle riferibili a più unità immobiliari funzionalmente autonome, a prescindere dalla esistenza di una pluralità di proprietari.

Nelle abitazioni e/o loro pertinenze:

- le spese di manutenzione straordinaria;
- le spese di restauro e di risanamento conservativo;
- le spese di ristrutturazione edilizia.

Le abitazioni sui quali possono essere realizzati gli interventi agevolabili devono essere ad uso residenziale, tuttavia possono anche essere diverse da quelle destinate ad abitazione principale, accatastate o in via di accatastamento. Eccezionalmente possono essere ricomprese anche quelle ad uso non abitativo, quando i titoli abilitativi delle competenti autorità ne autorizzino le ristrutturazioni con variazione delle destinazioni in quelle ad uso abitativo (Risoluzione 8.02.2005 n. 14, con la quale si ritenevano detraibili le spese per la trasformazione di un fienile da “strumentale agricolo” ad “abitativo”).
In tutti i casi gli interventi sopra elencati, sotto il profilo tecnico e nei loro contenuti, sono classificati e dettagliatamente definiti dall’articolo 3 del Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, DPR 6 giugno 2001, n. 380 e successive modificazioni ed integrazioni di cui al Decreto legislativo 27 dicembre 2002, n. 301. In sostanza, al fine di definire ciò che beneficia dell’agevolazione fiscale, il legislatore rimanda alla legge quadro dell’edilizia. Si ricorda che le tipologie di interventi che godono della detrazione erano precedentemente individuati dall’art. 31, comma 1, lett. a), b), c), e d) della legge 5 agosto 1978, n. 457.
Oltre ai descritti interventi danno diritto alla detrazione anche ulteriori e diverse spese riconducibili alla c.d. “ristrutturazione dell’edificio” quali, a titolo esemplificativo, quelle finalizzate al risparmio energetico, alla sicurezza statica ed antisismica, alla cablatura edifici, al compimento di atti illeciti da parte di terzi, ecc.. (si veda per una più esauriente elencazione la Circolare 24.02.1998, n. 57, punto 3.4 ).
In tutti i casi (trattandosi di interventi di manutenzione ristrutturazione e/o recupero edilizio) le spese affrontate devono essere state sostenute per interventi su edifici esistenti e non di nuova costruzione (Circolare 11.05.1998 n 121, capitolo 4) ad eccezione dei costi inerenti gli interventi di c.d. “fedele ricostruzione” senza aumento delle volumetrie complessive o nelle ipotesi di demolizione e ricostruzione con ampliamento per le spese riferibili solo alla parte esistente.
Ciò premesso nell’ipotesi di lavori di ampliamento dell’immobile, eseguiti in attuazione del c.d. “Piano Casa” in deroga ai piani regolatori locali (articolo 11 del DL 112/2008) la Risoluzione 04.01.2011 n. 4, ribadisce che, per tali ampliamenti vanno adottati gli stessi principi, dal momento che le deroghe ai piani regolatori locali, introdotte da leggi regionali, non possono influire sull’applicazione di norme fiscali nazionali.

Limiti e condizioni della detrazione
La spesa su cui applicare la percentuale non può superare il limite di:

- euro 77.468,53 per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2002;
- euro 48.000,00 per le spese sostenute dal 1° gennaio 2003.

Il limite di spesa su cui applicare la percentuale va riferito alla persona fisica e ad ogni singola unità immobiliare sulla quale sono stati effettuati gli interventi di recupero e compete separatamente per ciascun periodo d’imposta.
Per le spese sostenute dal 1° ottobre 2006 il limite di spesa su cui applicare la percentuale va riferito solo alla singola unità immobiliare sulla quale sono stati effettuati gli interventi di recupero e quindi in caso di più soggetti aventi diritto alla detrazione (comproprietari ecc.) il limite di spesa di euro 48.000,00 va ripartito tra gli stessi.
A tal fine il contribuente deve produrre una dichiarazione debitamente datata e sottoscritta diretta ad attestare l’importo delle spese sostenute da ciascuno dei contitolari distintamente nei due periodi: dal 1° gennaio 2006 al 30 settembre 2006 e dal 1° ottobre 2006 al 31 dicembre 2006. (Risoluzione 04.06.2007 n. 124).
Sempre a partire dal 1° ottobre 2006 l’ammontare massimo di spesa ammessa alle detrazioni deve essere riferito complessivamente ad ogni abitazione con le relative pertinenze. La citata risoluzione ha escluso, infatti, che tale limite possa essere riconosciuto autonomamente ad ogni pertinenza dell’abitazione anche nel caso in cui sia accatastata separatamente.
La Risoluzione 29.4.2008, n. 181 ha ulteriormente confermato tale assunto, precisando che sebbene la norma faccia riferimento all’unità immobiliare e non all’unità abitativa, il limite di spesa ammesso al beneficio deve essere comunque riferito complessivamente all’abitazione comprensivo delle relative pertinenze.
In caso di unità immobiliare residenziale adibita promiscuamente anche all’esercizio di attività commerciale (occasionale o abituale) la detrazione è usufruibile nella misura del 50% delle spese sostenute (B&B), Risoluzione 24.01.2008 n. 18.
Nel caso in cui gli interventi consistano nella mera prosecuzione di lavori iniziati negli anni precedenti, sulla stessa unità immobiliare, ai fini della determinazione del limite massimo delle spese detraibili occorre tenere conto delle spese sostenute negli anni pregressi (art. 2, comma 5 della legge del 27 dicembre 2002 n. 289).
Pertanto, per le spese sostenute nel corso del 2010, relative a lavori iniziati in uno o più periodi di imposta precedenti, si avrà diritto all’agevolazione solo se la spesa per la quale si è già fruito della relativa detrazione, non abbia già superato il limite complessivo di euro 48.000,00.
Nel caso in cui vengano effettuati dal medesimo contribuente nello stesso edificio sia lavori condominiali che lavori sul proprio appartamento la detrazione spetta nel limite di 48.000,00 per ciascun intervento - 48.000,00 + 48.000,00 - (Risoluzione 03.08.2007 n. 206). Inoltre con riferimento sempre ai lavori sulle parti comuni, con Risoluzione 25.01.2008 n. 19, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che in tali casi il limite di 48.000,00 deve intendersi riferito ad ogni singola abitazione, anche nell’ipotesi (come nel caso affrontato nell’interpello) il contribuente sia proprietario di più di una unità immobiliare.
L’agevolazione prevista per le spese sostenute per gli interventi di ristrutturazione edilizia (36%) e quella per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici esistenti (55%) non sono tra loro cumulabili e conseguentemente il contribuente potrà avvalersi, per le medesime spese, soltanto dell’una o dell’altra agevolazione, rispettando gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna di esse (Risoluzione 05.07.2007, n. 152).
Si precisa che nel caso in cui i lavori di ristrutturazione comportano la divisione di un immobile in due o più abitazioni, il limite di spesa di euro 48.000,00 spetta con riferimento all’unico immobile esistente all’inizio dei lavori, indipendentemente dal numero di persone che partecipano alla spesa ed al numero di abitazioni che si ricavano dalla ristrutturazione (in tal senso la anche la Circolare 11.05.1998, punto 3 n. 121).

La detrazione spetta nella misura del 36%.
Si ha diritto a fruire della detrazione nella misura del 41% per le spese sostenute negli anni 1998, 1999 e per quelle sostenute nel 2006, relative a fatture emesse dal 1° gennaio 2006 al 30 settembre 2006.
La detrazione deve essere ripartita in 10 rate di pari importo, salvo quanto di seguito indicato per i contribuenti ultrasettantacinquenni.
L’art. 25 del decreto legge nr. 78/2010 ha introdotto una ritenuta di acconto del 10% sui bonifici disposti da coloro che sostengono alcune spese per le quali spettano deduzioni o detrazioni di imposta. A decorrere dal 1° luglio 2010, pertanto, al fine di fronteggiare possibili forme di evasione d’imposta, le banche e Poste Italiane SPA dovranno operare una ritenuta a titolo di acconto dell’imposta dovuta sul reddito dai beneficiari del bonifico (ad esempio: imprese che hanno provveduto alla ristrutturazione).
La Circolare 28.07.2010 n. 40 dell’amministrazione finanziaria ha precisato che la predetta ritenuta è obbligatoria: sia per la fruizione del beneficio del c.d. 36% di cui alla legge nr. 449/97, sia per il c.d. 55% di cui alla legge nr. 296/2006 e che la base imponibile del calcolo su cui operare la ritenuta non deve comprendre l’IVA. Ciò premesso si precisa che al di là dell’introduzione di questo nuovo adempimento, non cambiano le condizioni per la spettanza della detrazione per i contribuenti, persone fisiche. Essi infatti dovranno continuare a corrispondere il dovuto (comprensivo dell’IVA) all’impresa tramite il bonifico (anche on line) e potranno, in presenza della altre condizioni normative detrarre la spesa. Naturalmente l’importo da detrarre sarà al lordo della nuova ritenuta del 10%. In ordine alla problematica, da ultimo, con la Risoluzione 04.01.2011 n. 3, è stato chiarito che anche nel caso il contribuente intenda versare gli oneri di urbanizzazione al Comune, con bonifico (malgrado non necessario) fermo restando il diritto alla detrazione, l’ordinante non deve indicare il riferimento agli interventi edilizi ed ai relativi provvedimenti legislativi per evitare l’applicazione (in questo caso non dovuta) della ritenuta nei confronti del Comune. Laddove predisposto non deve essere utilizzato, pertanto, l’apposito modulo della banca o ufficio postale.

Adempimenti e controlli dei CAF

Il CAF non può entrare nel merito della detraibilità delle spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio, ma deve controllare che siano state rispettate le condizioni per usufruire di tale detrazione.
Nel caso in cui il contribuente abbia chiesto assistenza negli anni precedenti ad un altro CAF ovvero abbia utilizzato il modello 730 presentandolo al datore di lavoro o abbia presentato il modello Unico, il CAF deve verificare tutti i documenti di seguito indicati con riferimento alle diverse situazioni per le quali è possibile beneficiare della detrazione.
Il controllo di conformità che il CAF deve effettuare consiste nel prendere visione di tutta la documentazione, prevista dalla normativa vigente, necessaria ai fini del riconoscimento dell’agevolazione.
Pertanto è necessario verificare:
- che sia stato effettuato, se previsto, l’invio della comunicazione, prima dell’inizio dei lavori (la data a cui fare riferimento è quella della ricevuta della raccomandata), al Centro di Servizio o al Centro Operativo di Pescara. La comunicazione si considera inviata prima dell’inizio lavori, anche quando l’invio avviene nello stesso giorno di avvio degli stessi (Circolare 20.04.2005, n. 15, risposta 7.1). Il contribuente non decade dal diritto se la comunicazione è stata inviata ad un Centro di Servizio “incompetente” (Risoluzione 10.08.2004, n. 118);
- le fatture o ricevute fiscali idonee a comprovare il sostenimento della spesa di realizzazione degli interventi effettuati. Per le spese sostenute a partire dal 4 luglio 2006, l’agevolazione spetta a condizione che il costo della relativa manodopera sia evidenziato in fattura (Art. 35 commi 19 e 20, D.L. 223.2006). L’Amministrazione finanziaria, con la Circolare 16.02.2007 n. 11, punto 3.2. ai fini della corretta applicazione della disposizione ha precisato che:
• il costo della mano d’opera può essere indicato quale dato complessivo senza necessità di riferimenti ai singoli dipendenti;
• nel caso che la prestazione sia stata effettuata dal solo titolare dell’impresa non è necessaria alcuna indicazione del costo della mano d’opera, purché si faccia menzione di tale circostanza nella fattura;
• se ai lavori, insieme ai dipendenti dell’impresa, partecipa anche il titolare, il costo del lavoro dovrà essere indicato al netto di quello del titolare dell’impresa;
• se l’impresa che effettua i lavori si serve di ditte subappaltatrici, è necessario indicare distintamente il costo della mano d’opera dell’impresa e quello delle ditte subappaltatrici secondo i dati comunicati da queste.
L’inosservanza da parte dell’impresa che esegue i lavori di questo adempimento, comporta la non detraibilità della spesa da parte del contribuente (Circolare 04.08.2006 n. 28, punto 11). In caso di fatture di acconto la mancata indicazione del costo della manodopera non è causa di decadenza, a condizione che l’annotazione venga riportata nella fattura di saldo nella quale dovrà farsi riferimento al costo relativo alla manodopera impiegata per l’intera esecuzione dei lavori (Risoluzione 12.07.2007 n. 167, risposta 4). Per l’acquisto di box / posti auto già realizzati, non va evidenziato il costo della manodopera in fattura qualora siano stati realizzati da ditte in appalto e/o subappalto che abbiano emesso fattura prima dell'entrata in vigore del DL 223/2006 (Risoluzione 05.06.2007 n. 127);
- il bonifico bancario (ad esclusione degli importi per i quali non è previsto: diritti di segreteria, concessioni governative, imposte di bollo, oneri di urbanizzazione pagati in relazione alle pratiche amministrative necessarie per effettuare i lavori) dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del soggetto che versa e il codice fiscale o partita IVA del soggetto che riceve la somma; il bonifico postale è assimilato a quello bancario ed è quindi da considerarsi valido (Circolare 10.06.2004, n. 24, risposta 1.11) così come è ugualmente valido il bonifico effettuato “on line” (Risoluzione 07.08.2008, n. 353). In ogni caso, qualora il bonifico risulti incompleto del riferimento normativo, può essere ugualmente ritenuto valido qualora il contribuente sia in grado di dimostrare che la spesa si riferisce ad un intervento di ristrutturazione (Circolare 12.05.2000, n. 95, risposta 2.1.3). Sempre in relazione alla mancanza di alcuni elementi del bonifico per pagamenti a saldo di fatture, l’Amministrazione finanziaria ha ulteriormente chiarito che quando l’incompletezza dei dati è colmata dalla coincidenza degli elementi posti alla base dello stesso, non è pregiudicata l’attività di controllo ed il pagamento è ritenuto valido per beneficiare della detrazione; in particolare, con la Risoluzione 15.07.2008 n. 300, è stata esaminata una situazione dove vi era coincidenza tra il soggetto ordinante il bonifico ed il soggetto destinatario della fattura, nonché tra la ditta a favore della quale era stato emesso il bonifico e quella che aveva emesso la fattura;
- la documentazione relativa alle spese per le quali è previsto che il pagamento possa non essere eseguito con bonifico bancario quali gli oneri di urbanizzazione, ritenute d’acconto operate sui compensi, imposta di bollo e diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denuncie di inizio lavori, la tassa per l'occupazione del suolo pubblico (TOSAP), pagata dal contribuente per poter disporre dello spazio insistente sull'area pubblica necessario all'esecuzione dei lavori di ristrutturazione dell'immobile (Risoluzione 18.08.2009 n. 229);
- la dichiarazione dell’amministratore condominiale (nel caso di spese sulle parti comuni) che attesti di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti dalla legge (inclusa la conformità della fattura a quanto previsto dall’art. 35 comma 19 del D.L. 223/2006 per le spese sostenute dopo il 4 luglio) e che certifichi l’entità della somma corrisposta dal condomino. Per le spese sulle parti comuni sostenute nel corso del 2006, la dichiarazione dell’amministratore dovrà contenere anche le informazioni utili per individuare la percentuale di detrazione spettante in relazione alla data di emissione delle fatture (Risoluzione 04.06.2007 n. 124. punto 2);
- ricevuta di presentazione alla ASL, della comunicazione, nel caso in cui nella domanda inviata al Centro di Servizio o al Centro Operativo di Pescara, sia barrata l’apposita casella.
In ordine agli adempimenti connessi alla spettanza dell’agevolazione, l’amministrazione finanziaria ha precisato (Circolare 23.04.2010 n. 21, risposta nr. 1.1) che la dichiarazione di esecuzione lavori sottoscritta da un professionista da trasmettere al Centro di Servizio o al Centro operativo di Pescara entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi del periodo d’imposta in cui sono completati i lavori, il cui importo complessivo sia risultato superiore a 51.645,69 euro, non è più considerata obbligatoria alla luce del differente limite di detraibilità decorrente dal periodo di imposta 2003. Viene precisato, infatti, che: “Considerato tuttavia che dal 2003 il plafond di spesa detraibile (48.000,00 euro) è al di sotto della soglia a partire dalla quale detto adempimento diventa obbligatorio (51.645,69 euro), si ritiene che la disposizione che prevede la decadenza dal beneficio in caso di omesso invio della comunicazione, debba considerarsi superata a partire dalla detrazione richiesta per il suddetto periodo dimposta”.
In caso di comproprietà, contitolarità di diritti reali o di coesistenza di più diritti reali su uno stesso immobile:
- se più di un contribuente, avendo sostenuto le spese, intende usufruire della detrazione, il modulo di comunicazione di inizio lavori con la relativa documentazione allegata può essere trasmesso da uno soltanto di essi (D.M. 6/03/1998 e Circolare 20.04.2005, n. 15, risposta 7.1). In sede di presentazione della dichiarazione dei redditi, il contribuente che non ha trasmesso il suddetto modulo deve indicare il codice fiscale del soggetto che ha adempiuto l’obbligo anche per suo conto;
- in presenza di una pluralità di soggetti aventi diritto alla detrazione e dell’indicazione sul bonifico bancario del solo codice fiscale del soggetto che ha trasmesso la comunicazione, il diritto alla detrazione da parte degli altri soggetti non si perde qualora venga esposto nella dichiarazione dei redditi il codice fiscale già riportato sul bonifico bancario (Circolare 01.06.1999 n. 122, punto 4.4);
- in caso di non coincidenza tra intestazione della fattura e ordinanti del bonifico, la detrazione è consentita se nel bonifico risulta (anche o solo) il nominativo di chi ha inviato la comunicazione. In presenza di un coniuge intestatario della comunicazione e del bonifico e l’altro coniuge intestatario della fattura, il primo può detrarre la spesa a condizione che detta circostanza venga annotata sulla fattura (Circolare 01.06.1999 n. 122, punto 4.5 e Circolare 20.04.2005, n. 15, risposta 7.1);
- nel caso in cui la partecipazione alle spese di più soggetti non coincida con le proprie quote di possesso è necessario annotare nel documento comprovante la spesa la percentuale di ripartizione (Circolare 14.06.2001 n. 55, risposta 1.5.3);
- qualora il contribuente abbia inviato la comunicazione al Centro Operativo ma le fatture relative alle spese sostenute ed il bonifico bancario riportano anche il nominativo del coniuge a carico, la detrazione può essere fruita sull'intero importo purchè venga annotato sul documento di spesa il nominativo del contribuente che ha sostenuto la spesa medesima (Circolare 12.05.2000 n. 95, punto 2.1.8).

Rate non detratte

In caso di lavori per i quali, nonostante ricorressero tutte le condizioni per usufruire della detrazione, il contribuente abbia dimenticato di richiedere il beneficio in precedenti dichiarazioni dei redditi, potrà detrarre nell’attuale dichiarazione la quota relativa al 2010, indicando il numero della rata corrispondente (Circolare 12.05.2000 n. 95, risposta 2.1.2).

Il controllo di conformità che il CAF deve effettuare consiste nel prendere visione dei documenti previsti nella parte generale e/o nei capitoli riferiti al tipo di spesa.

Rateazione per i soggetti con età non inferiore a 75 e 80 anni (Circolare 05.03.2003, n.15)
Dall’anno 2003 i contribuenti di età non inferiore a 75 anni, titolari di un diritto reale sull’immobile oggetto dell’intervento edilizio (ad esclusione quindi di inquilini e comodatari), possono optare per una diversa ripartizione della spesa, rispetto alle dieci rate ordinariamente previste per gli altri contribuenti. In particolare:
- coloro che alla data del 31 dicembre 2010 hanno compiuto 75 anni, possono optare anche per la ripartizione in 5 rate annuali di pari importo;
- coloro che alla data del 31 dicembre 2010 hanno compiuto 80 anni, possono optare anche per la ripartizione in 3 o 5 rate annuali di pari importo.

Tale modalità può essere utilizzata anche per le spese sostenute in anni precedenti (rideterminazione delle rate).

Ad esempio, il contribuente che alla data del 31 dicembre 2010 abbia compiuto 80 anni di età ed ha effettuato lavori di ristrutturazione nel 2009, ripartendo la quota di spesa detraibile in 5 anni, potrà optare per la ripartizione della residua parte di detrazione spettante in tre quote di pari importo, da far valere nei successivi periodi d’imposta, e potrà usufruirne con riferimento ai periodi d’imposta 2010, 2011, 2012.

Le scelte effettuate dai contribuenti di età non inferiore a settantacinqueanni vengono trasmesse ai contribuenti che hanno ereditato, acquistato o ricevuto in donazione l’immobile da tali soggetti.

Salvaguardia dei boschi

L’agevolazione in esame si applica anche per le spese sostenute per gli interventi di manutenzione o salvaguardia dei boschi a difesa del territorio contro i rischi di dissesto geologico (Art.9, comma 6, L. 448/2001 - D. M. 19/04/2002, n. 124).

La spesa su cui spetta la detrazione del 36% non può superare il limite di:
- euro 77.468,53 per le spese sostenute nell’anno 2002;
- euro 100.000,00 per le spese sostenute negli anni 2003, 2004, 2005 e 2006.

Il controllo di conformità che il CAF deve effettuare consiste nel prendere visione di:
- copia della ricevuta postale della raccomandata con la quale è stata trasmessa al Centro di Servizio o al Centro Operativo di Pescara la comunicazione di inizio lavori;
- fatture, ricevute fiscali o altra idonea documentazione atta a comprovare il sostenimento della spesa di realizzazione degli interventi effettuati;
- bonifici bancari o postali da cui risulti la causale del versamento, il codice fiscale del soggetto che versa e il codice fiscale o partita IVA del soggetto che riceve la somma;
- la documentazione relativa alle eventuali spese il cui pagamento è previsto possa non essere eseguito con bonifico bancario (ad esempio pagamenti di ritenute d’acconto operate sui compensi);

Acquisto o costruzione parcheggi pertinenziali

Per usufruire dell’agevolazione per la realizzazione di nuovi posti auto e autorimesse anche di proprietà comune, gli stessi devono essere pertinenziali ad una unità immobiliare ad uso abitativo (Circolare 14.06.2001, n. 55/E, risposta 1.5.4).

Si possono distinguere due situazioni (Circolare 24.02.1998, n. 57 e Circolare 11.05.1998, n.121):

a) Acquisto di box pertinenziale
Il controllo di conformità che il CAF deve effettuare consiste nel prendere visione della seguente documentazione:
- atto di acquisto o preliminare di vendita registrato dal quale si evinca la pertinenzialità;
- dichiarazione del costruttore nella quale siano indicati i costi di costruzione;
- bonifico bancario o postale per i pagamenti effettuati;
- ricevuta raccomandata al Centro Operativo di Pescara che deve essere trasmessa prima della presentazione della dichiarazione dei redditi (risoluzione 24.12.1999, n.166).

La detrazione IRPEF non opera, quindi, sul costo effettivo di acquisto del bene, bensì su quello di realizzazione e costruzione, pertanto, rimane obbligatorio, ai sensi della risoluzione sopra citata, il rilascio della necessaria documentazione da parte dell’impresa

In caso di versamento di acconti, la detrazione spetta in relazione ai pagamenti effettuati con bonifico, nel corso dell’anno d’imposta e fino a concorrenza del costo di costruzione dichiarato dall’impresa, a condizione che (Circolare 20.06.2002 n. 55, risposta 1):
- il compromesso di vendita sia stato regolarmente registrato
- da tale compromesso risulti la sussistenza del vincolo di pertinenzialità tra edificio abitativo e box.La Risoluzione 08.02.2008 n. 38 ha precisato che nessun beneficio può essere riconosciuto a chi acquista box o posti auto pertinenziali all’abitazione, se la spesa viene sostenuta prima dell’atto di acquisto, in assenza di un contratto preliminare di vendita regolarmente registrato.

Con la recente Risoluzione 13.01.2011 n. 7 viene ulteriormente precisato che, per l’acquisto dei box, fermo restando la condizione normativa del vincolo pertinenziale tra l’abitazione e l’autorimessa, in assenza del contratto preliminare regolarmente registrato, è possibile provvedere al pagamento con l’emissione del bonifico nella stessa giornata della stipula del rogito senza perdere il diritto alla detrazione.

Differente l’interpretazione data dall’Amministrazione finanziaria con la Risoluzione 07.07.2008, n. 282 in relazione ad un caso simile.
E stato, infatti, chiarito che nel caso di assegnazione da parte di cooperative edilizie, ai fini della fruizione della detrazione, non è necessario l’atto di vendita nè il preliminare di vendita, dal momento che il vincolo pertinenziale tra box e abitazione è dimostrato dall’accoglimento della richiesta di assegnazione da parte del Consiglio di amministrazione della cooperativa e trascritta nei libri sociali della cooperativa che, ai sensi dell’articolo 2421 del Codice civile sono obbligatori. Pertanto, in tale ipotesi, il contribuente può usufruire delle detrazioni sugli acconti versati a seguito del solo atto di assegnazione.

b) Costruzione del box pertinenziale (Circolare 10.6.2004 n.24, punto 1.2)
Il controllo di conformità che il CAF deve effettuare consiste nel prendere visione della seguente documentazione:
- concessione edilizia da cui risulti il vincolo di pertinenzialità con l’abitazione che potrebbe anche essere ultimata in un momento successivo;
- bonifico bancario o postale per i pagamenti effettuati;
- ricevuta raccomandata al Centro Operativo di Pescara che deve essere trasmessa prima della presentazione della dichiarazione dei redditi.

Acquisto immobili ristrutturati
L’agevolazione per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio trova applicazione anche nell’ipotesi in cui la ristrutturazione dell’intero edificio sia stata effettuata dall’impresa di costruzione o ristrutturazione o dalla cooperativa edilizia che provvede successivamente alla alienazione o assegnazione delle unità immobiliari.

Ai fini della detrazione dell’art. 9, comma 2, Legge 448/2001, non devono essere effettuati i seguenti adempimenti:
- invio della comunicazione al C.O. di Pescara,
- pagamento con bonifico bancario.

A tal fine si precisa che:
- l’acquirente o assegnatario dell’immobile può fruire di una detrazione del 36% da calcolare su un ammontare forfetario pari al 25% del prezzo di vendita o di assegnazione risultante dall’atto di acquisto o di assegnazione;
- il prezzo su cui calcolare la detrazione (36% sul 25% del prezzo indicato in atto) comprende anche l’IVA, trattandosi di un onere addebitato all’acquirente unitamente al corrispettivo di vendita dell’immobile (Circolare 10.06.2004, n. 24, risposta 1.6);
- l’agevolazione è relativa all’acquisto dell’immobile residenziale, e non alla pertinenza, tuttavia nel caso di atto unico di acquisto di appartamento e pertinenza si potrà beneficiare della detrazione sul costo complessivo entro il limite unico di euro 48.000,00 (Circolare 10.6.2004, n. 24, risposta 1.3);
- nel caso in cui con il medesimo atto vengono acquistate due unità immobiliari di tipo residenziale, il limite massimo di spesa va riferito ad ogni singolo immobile (Circolare 10.6.2004 n. 24, risposta 1.3).

Dal 1° ottobre 2006 (data rogito), il limite di spesa di 48.000,00 euro su cui applicare la detrazione va rapportato alla singola unità immobiliare, quindi l’importo deve essere ripartito fra soggetti che ne hanno diritto. È possibile beneficiare della detrazione anche con riferimento agli importi versati in acconto a condizione che venga stipulato un preliminare di vendita dell’immobile e che ne sia effettuata la registrazione presso l’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente. Se gli acconti sono pagati in un anno diverso da quello in cui viene stipulato il rogito, il contribuente ha la possibilità di far valere la detrazione degli importi versati in acconto o per il periodo di imposta in cui sono stati pagati o per il periodo di imposta in cui ha stipulato il rogito (Circolare 10.06.2004 n. 24, risposta 1.7).

La norma prevede, inoltre, il rispetto di precisi limiti temporali, riguardanti l’ultimazione dei lavori da parte dell’impresa o cooperativa e la sottoscrizione del rogito notarile per il passaggio di proprietà dell’unità immobiliare, facente parte dello stabile ristrutturato.

L’articolo 1, c. 17, lett. b), della L. 244/2007 (Finanziaria 2008, come modificato, da ultimo, dall’articolo 2, c. 10, lett. c), della L. 191/2009), ha ripristinato la detrazione del 36% per l’acquisto di unità abitative facenti parte di edifici oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia o di restauro o risanamento conservativo da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione e da cooperative edilizie. La norma, nell’ultima stesura in vigore, richiede che i lavori siano “eseguiti dal 1° gennaio 2008 al 31 dicembre 2012” e che le unità abitative siano vendute o assegnate entro il 30 giugno 2013. Questa detrazione, originariamente prevista dall’art. 9, c. 2, della L. 448/2001, era stata estesa dalla L. 266/2005 (Finanziaria 2006) ai rogiti (o alle assegnazioni) effettuati fino al 30/06/2007, a condizione che gli edifici fossero ristrutturati entro il 31/12/2006.

L’agevolazione non è stata però prorogata dalla Finanziaria 2007, sicché, sebbene la legge 244/2007 faccia riferimento ad una proroga, detta disposizione non può considerarsi tale (più correttamente è da intendersi come riapertura) non essendoci continuità tra la disposizione originaria e la Finanziaria 2008, ciò comporta che la detrazione rimane preclusa qualora i lavori di ripristino abbiano avuto inizio prima del 01/01/2008.

Si rammenta, tuttavia, che gli interventi sopra indicati continuano ad essere agevolati per gli acquisti effettuati (vale la data dell’atto) entro il 30 giugno 2007 di abitazioni facenti parte di caseggiati interamente ristrutturati entro il 31 dicembre del 2006, come disposto dall’articolo 1, comma 121 della legge n. 266/2005 (c.d. finanziaria 2006).

Il controllo di conformità che il CAF deve effettuare consiste nel prendere visione della seguente documentazione:
- atto di acquisto, assegnazione o preliminare di vendita registrato, dal quale risulti il rispetto dei termini sopra indicati;
- nel caso in cui l’atto di acquisto, di assegnazione o il preliminare non contengano le indicazioni riferite ai termini di ultimazione della ristrutturazione e che trattasi di immobile facente parte di un edificio interamente ristrutturato, deve essere esibita da parte del contribuente una dichiarazione rilasciata dall’impresa di costruzione o dalla cooperativa edilizia che attesti le condizioni sopracitate.

Da ultimo, in ordine alla cessione dell’unità immobiliare “agevolata” si segnala la Risoluzione 01.12.2008, n. 457, riguardante l’acquisto di un immobile ad uso abitazione e due garage, da parte di una coppia di contribuenti nel corso del periodo di imposta 2006. La cessione era stata effettuata da un privato che a sua volta aveva provveduto all’acquisto dei beni immobili (facenti parte di un complesso residenziale composto da 30 unità abitative) da una impresa di costruzioni che aveva ultimato la ristrutturazione entro il 31/12/2004.

Ancorché il cedente, avente diritto all’agevolazione, non avesse fruito della stessa nei periodi di imposta 2004 (anno di acquisto e corresponsione del prezzo) e 2005, l’Amministrazione finanziaria, con decorrenza 2006, conferma che i nuovi acquirenti sono egualmente ammessi al beneficio fiscale.

Vendita - Donazione dell’immobile
In caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi le detrazioni non utilizzate in tutto o in parte dal venditore spettano, per i rimanenti periodi d’imposta, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare (art. 1, comma 7, legge 449/1997)

Il trasferimento del diritto è espressamente sancito dalla legge, pertanto non è possibile derogarvi introducendo nell’atto di vendita patti o clausole in senso contrario.

Il legislatore ha voluto stabilire che in caso di vendita dell’unità immobiliare prima che il venditore abbia fruito di tutte o di alcune delle quote di detrazione, la detrazione invece di rimanere attribuita al soggetto che ha posto in essere gli interventi si trasferisca all’acquirente.

Tali interventi aumentando il valore dell’immobile hanno influenzato il prezzo di acquisto ed hanno comportato una traslazione dell’onere economico sostenuto per la realizzazione degli interventi stessi (Circolare 24.02.1998, n. 57).

Benchè il legislatore abbia utilizzato il termine vendita, la disposizione può trovare applicazione in tutte le ipotesi in cui si ha una cessione dell’immobile e, quindi, anche nelle cessioni a titolo gratuito (Circolare 24.02.1998, n. 57): in caso di donazione la detrazione è attribuita al donatario. Il medesimo principio si applica anche in caso di decesso del contribuente: la detrazione che non può essere fruita dal deceduto si trasmette agli eredi con le modalità indicate al paragrafo precedente.

Nel caso in cui la spesa sia sostenuta dal detentore (affittuario, comodatario), questi continua ad avere diritto alla detrazione anche se la detenzione cessa e la detrazione non si trasmette ai suoi eredi.

Per determinare in concreto chi possa fruire della quota di detrazione relativa ad un anno occorre individuare il soggetto che possedeva l’immobile al 31 dicembre di quell’anno (Circolare 12.05.2000, n. 95, punto 2.1.14).

Il trasferimento a terzi di una quota dell’immobile non è, invece, idoneo a determinare un analogo trasferimento del diritto alla detrazione, atteso che tale passaggio può verificarsi solo in presenza della cessione dell’intero immobile. Pertanto qualora la vendita sia solo di una quota dell’immobile e non del 100%, l’ utilizzo delle rate residue rimane in capo al venditore (Circolare 10.06.2004 n. 24, risposta 1.8 e Circolare 12.05.2000 n.9, punto 2.1.13). Nei casi affrontati dalle due citate circolari si realizza un frazionamento del diritto di proprietà e viene negato il trasferimento all'acquirente delle rate di detrazione non ancora utilizzate dal venditore, per motivi di cautela fiscale, al fine di evitare arbitrari spostamenti del diritto alla detrazione.

Diversamente, nel caso affrontato dalla Risoluzione 24.03.2009 n. 77, il trasferimento della quota del 50% dell'immobile ristrutturato al soggetto che e' già proprietario del restante 50%, consolida l'intera proprietà dell'immobile in capo allo stesso acquirente: sarà quindi possibile attribuire, in questo caso, la detrazione all’acquirente proprietario pro quota che acquisisce la restante parte (il caso riguardava due ex conviventi che avevano affrontato spese per la ristrutturazione dell’immobile).

Detrazione da parte degli eredi
In caso di successione dell’immobile oggetto di agevolazione, il beneficio fiscale (quote residue) si trasmette per intero esclusivamente all’erede o agli eredi che conservano la detenzione materiale e diretta dell’immobile. In sostanza a chi ne può disporre a proprio piacimento quando lo desideri, a prescindere dalla circostanza che abbia adibito l’immobile a propria abitazione principale (Circolare 10.6.2004, n. 24, risposta 1.1).

A tale riguardo si precisa che:
- se l’immobile è locato, non spetta la detrazione, in quanto l’erede proprietario non ne può disporre a proprio piacimento; al contrario si ritiene che l’erede possa disporre dell’immobile ancorché il medesimo sia stato concesso in comodato gratuito in quanto il codice civile stabilisce che il comodante mantiene la disponibilità del bene;
- nel caso di più eredi e l’immobile sia libero (a disposizione), spetta in parti uguali agli eredi;
- nel caso di più eredi, qualora uno solo abiti l’immobile, la detrazione spetta per intero a quest’ultimo, non avendone più, gli altri eredi, la disponibilità;
- nel caso in cui il coniuge superstite rinuncia all’eredità e mantiene il solo diritto di abitazione, venendo meno la condizione di erede, non può fruire delle residue quote di detrazione. In tale caso, inoltre, in presenza di altri eredi (figli) neppure questi potranno beneficiare delle quote residue in quanto non avranno la detenzione materiale del bene.

Soggetti che possono usufruire della detrazione
Possono fruire della detrazione tutti i soggetti passivi dell’IRPEF, residenti e non residenti nel territorio dello Stato, che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile sul quale sono stati effettuati gli interventi.
Hanno quindi diritto alla detrazione, se hanno sostenuto le spese e queste sono rimaste a loro carico, il proprietario o il nudo proprietario, il titolare di un diritto reale (uso, usufrutto, abitazione), e i detentori dello stesso quali l’inquilino e il comodatario (previo consenso del legittimo possessore). Relativamente ai soci di cooperative sono legittimati i soci di cooperative a proprietà divisa (in qualità di possessori), assegnatari di alloggi, anche se non ancora titolari di mutuo individuale ed i soci di cooperative a proprietà indivisa, (in qualità di detentori) assegnatari di alloggi, previo consenso scritto della cooperativa che possiede l’immobile.

Non è ammessa direttamente alla fruizione della detrazione la cooperativa edile formata dai proprietari delle unità immobiliari che hanno provveduto alla sua costituzione per avviare la ristrutturazione dello stabile (Risoluzione 17.11.2008, n. 442);

Qualora le spese per i lavori siano sostenute dal detentore (locatario, comodatario) al fine di fruire della detrazione è necessario che:
- l’atto che attribuisce loro il titolo (contratto di locazione e di comodato) sia regolarmente registrato,
- siano in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario.

La detrazione compete anche ai familiari conviventi del possessore o detentore dell’immobile sul quale vengono effettuati i lavori purchè ne sostengano le spese e quindi risultino destinatari delle relative fatture ed abbiano provveduto al pagamento con bonifico. Lo status di convivenza deve, però, sussistere già al momento in cui si attiva la procedura, cioè dall’inoltro della comunicazione preventiva all’Amministrazione finanziaria (Circolare 12.6.2002 n. 50, risposta 5.1).

Per familiari, ai fini delle imposte sui redditi, si intendono il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado. Non è richiesta l’esistenza di un sottostante contratto di comodato (Circolare 11.05.1998, n.121, risposta 2.1).

Le detrazioni spettano al familiare per i costi sostenuti da questi per la ristrutturazione di qualsiasi abitazione in cui si esplica la convivenza. Infatti in riferimento al convivente, con la Circolare 12.06.2002 n. 50, risposta 5.1 è stato precisato che: “… non è invece richiesto che l’immobile sia considerato abitazione principale per il proprietario o per il familiare convivente, essendo sufficiente che si tratti di una delle abitazioni su cui si esplica il rapporto di convivenza” (anche Risoluzione 12.06.2002 n. 184 e Circolare 10.06.2004 n. 24, risposta 1.10). Pertanto tutte le abitazioni a disposizione del nucleo familiare, ad esempio anche una seconda o una terza casa, possono essere ristrutturate dal familiare convivente.

In caso di richiesta da parte dell’Amministrazione finanziaria lo stato di convivenza può essere attestato anche attraverso una dichiarazione sostitutiva di atto notorio.

Il soggetto che detiene l’immobile a titolo di comodato o locazione, ed il familiare convivente hanno diritto alla detrazione anche se le abilitazioni comunali sono intestate al proprietario.

La detrazione compete anche al futuro acquirente dell’immobile, a condizione che:
- sia stato regolarmente effettuato un compromesso di vendita dell’unità immobiliare (da ultimo Risoluzione 08.02.2008 n. 38);
- per detto compromesso sia effettuata la registrazione presso l’Ufficio del Registro competente.

Non è richiesta l’autorizzazione ad eseguire i lavori da parte del promittente venditore ciò in quanto l’autorizzazione stessa può ritenersi implicitamente accordata in conseguenza dell’anticipata immissione nel possesso del futuro acquirente.

Sono inoltre ammessi all’agevolazione anche i singoli condomini per i lavori effettuati sulle parti comuni degli edifici residenziali indicate dall’articolo 1117 del codice civile, nei limiti della ripartizione millesimale delle spese e nei limiti delle quote effettivamente pagate all’amministratore. Per gli interventi sulle parti comuni all’invio del modulo per la preventiva comunicazione al Centro Operativo ed agli adempimenti relativi al 36%, provvede lo stesso amministratore; tuttavia laddove non esista possibilità di accordo tra i condomini sulla gestione delle parti comuni di un edificio, potrà essere nominato dall’autorità giudiziaria anche un rappresentante giudiziale del condominio. Secondo l’Amministrazione finanziaria (Risoluzione 21.07.2008 n. 314) tale soggetto è legittimato a tutti gli adempimenti inerenti la gestione dell’agevolazione, compresa la certificazione dell’avvenuto assolvimento degli obblighi necessari ai fini dell’imputazione/suddivisione della spesa per ciascun proprietario.

Per i lavori eseguiti sulle parti comuni dei condomini, l’amministratore deve rilasciare una certificazione dalla quale risultino: le generalità ed il codice fiscale di chi rilascia la certificazione, gli elementi identificativi del condominio, l’ammontare delle spese sostenute nell’anno di riferimento, la quota parte millesimale imputabile al condomino al quale viene rilasciata detta certificazione.
Tale documento deve essere rilasciato dall’amministratore solo in caso di effettivo pagamento delle spese da parte del condomino. Nel caso in cui la certificazione dell’amministratore del condominio indichi i dati relativi ad un solo condomino, mentre le spese sono state sostenute anche dal coniuge di quest’ultimo, l’interessato può attestare sulla detta certificazione il loro effettivo sostenimento e la percentuale di ripartizione con l’altro coniuge (Circolare 01.06.1999 n. 122, punto 4.6). La Risoluzione 25.06.2008 n. 264 ha chiarito che i costi di installazione di un ascensore in un condominio, nell’ambito di interventi per la eliminazione delle barriere architettoniche, sono detraibili anche se i lavori non sono stati deliberati dall’assemblea ma sono stati autorizzati dal Comune.

La detrazione spetta infine anche agli imprenditori individuali ed ai soggetti di cui all’articolo 5 del TUIR 917/86 (soggetti che producono redditi in forma associata), limitatamente alle abitazioni diverse da quelle strumentali o merce.