Come impugnare le delibere condominiali

Come impugnare le delibere condominiali

L’impugnazione delle delibere

Ai sensi dell’art. 1137 c.c., le deliberazioni prese dall’assemblea condominiale sono obbligatorie e vincolanti per tutti i condomini.
Tuttavia, se la delibera è

- contraria alla legge

- contraria al regolamento condominiale

la stessa delibera è invalida. In questo caso, il condomino dissenziente, o assente, potrà agire contro la delibera invalida alla quale non ritiene giusto uniformarsi, attraverso la presentazione di un ricorso all’autorità giudiziaria che miri alla pronuncia dell’annullamento della delibera.
In sintesi:

•  la delibera votata dall’assemblea è vincolante per tutti i condomini e l’amministratore deve procedere alla esecuzione della stessa
•  la delibera non deve essere contraria alla legge e al regolamento condominiale
•  la non conformità alla legge o al regolamento rende la delibera viziata
•  la delibera viziata è annullabile dal giudice su richiesta del condomino dissenziente o assente.

In quali casi la delibera condominiale è annullabile?
Quando la delibera è adottata in modo contrario alla legge o al regolamento la stessa è annulabile. Cosa vuol dire tutto questo? Ciò significa che il vizio che rende annullabile la delibera riguarda le modalità di adozione, di discussione e di voto delle delibere, incluse le modalità di costituzione dell’assemblea, in una parola riguarda la regolarità della delibera.

Quindil la delibera è illegittima in tutti quei casi in cui non è stata adottata regolarmente, o è stata votata da un’assemblea irregolarmente costituita.
In questo caso, il condomino che non avesse partecipato all'adozione della delibera perchè assente o che avesse votato in modo contrario può promuovere un ricorso davanti al giudice e richiedere a quest'ultimo l'annullamento della delibera.
Quindi, in definitiva, solo i condomini dissenzienti (attenzione, poichè il dissenso deve risultare a verbale) e i condomini assenti hanno diritto di chiedere l’annullamento della delibera.

Casi di annullamento della delibera condominiale
La delibera è illegittima, e quindi annullabile, se:

• è stata omessa la convocazione in assemblea anche di un solo condomino
• l’avviso di convocazione era privo dell’indicazione del luogo, della data e dell’ora della prima e della seconda adunanza, o della descrizione sintetica dell’ordine del giorno
• il verbale d’assemblea non è stato redatto correttamente la delibera è stata adottata con una maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge.

Occorre precisare che il vizio che rende annullabile la delibera non riguarda il merito della delibera stessa ma la sua regolarità. Questo vuol dire, nella pratica, che è vietato al giudice di esprimere giudizi sulla bontà e/o sull’opportunità del contenuto della delibera.
L’assemblea, infatti, è un'organo sovrano e in quanto tale ha il potere di esprimere liberamente la volontà dei condomini e di disporre di completa autonomia quanto al contenuto delle sue decisioni.

Esempio di delibera non annullabile
Non è annullabile una delibera per lavori straordinari con la quale si è stabilito di incaricare dell’intervento l’impresa che non ha fatto l’offerta economicamente più conveniente.

Entro quanto tempo va impugnata la deliberazione?
Ai sensi dell’art. 1137, comma 3 c.c., la delibera annullabile deve essere impugnata, a pena di decadenza, entro trenta giorni. Il termine dei 30 giorni inizia a decorrere:

•  dalla data della deliberazione per i condomini che avessero partecipato all'assemblea ma fossero stati dissenzienti
•  dalla data della comunicazione per i condomini assenti. 

Se entro tale termine la delibera non è impugnata, Il vizio, che è causa dell’annullabilità della delibera, sarà di fatto sanato e non può più essere fatto valere in giudizio se, entro tale termine, la delibera non sarà impugnata da nessuno degli aventi diritto secondo le modalità e i tempi previsti dalla normativa. In tale caso, la delibera acquista piena efficacia.
Tuttavia, è bene sottolineare che l'eventuale ricorso del condomino non sospende l’esecuzione della delibera. Per casi in cui l'esecuzione della delibera possa causare dei danni, il condomino deve attendere che la sospensione sia ordinata dal giudice stesso. Solto la sospensione del giudice ha il potere di sospendere l'esecuzione della delibera.
Il condominio, in questi casi può evitare il giudizio del giudice. Lo stesso condominio, riunitosi in assemblea, per evitare il giudizio può procedere a sanare la delibera impugnata semplicemente modificandola. Nel modificare la delibera, naturalmente, occorrerà cancellarne le irregolarità.

La nullità delle delibere
Una cosa sono le delibere annullabili, altro discorso è il caso delle delibere nulle. Quando si ha il caso di delibere nulle? Si tratta sostanzialmente di quei casi estremi in cui la delibera condominiale risulta afflitta da un vizio così significativo che lo stesso vizio ne determina la nullità.
La nullità, a differenza del caso di annullabilità, è una forma di invalidità che reagisce a irregolarità più gravi e che determina conseguenze più estese.
La delibera condominiale è nulla quando:

• ha causa illecita o è volta alla realizzazione di un oggetto illecito (prevede cioè la violazione di norme imperative o è contraria all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume)
• attua un oggetto impossibile (cioè dispone in materie che esorbitano dalle attribuzioni del condominio);
• determina la lesione di diritti dei condomini riconosciuti dalla legge o dagli atti di acquisto.

Esempio di nullità di una delibera condominiale
È nulla una delibera condominiale che, in violazione dell’art. 1120 comma 2 c.c., disponga una innovazione in grado di arrecare pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza dell’edificio condominiale.
Ancora, è nulla una delibera condominale che attui la divisione di una parte del condominio che, per la sua funzione, non può essere altro
che comune (ad esempio l’androne).

Chi può impugnare una delibera affetta da nullità?
Ciascun condomino ha diritto di far dichiarare la nullità della deliberazione, purché dimostri di avervi interesse. Tale diritto non è precluso dall’aver partecipato all’assemblea e dall’aver espresso voto favorevole al provvedimento adottato.
La delibera che determini limitazioni di diritti a carico dei condomini non è nulla e non può essere impugnata se il voto si è tradotto in un consapevole atto negoziale di rinuncia di diritti o di assunzione di obblighi.

Entro quale termine si può impugnare una delibera nulla?
Le delibere nulle sono sempre impugnabili, senza limiti di tempo.

Casi concreti

Caso 1) Il signor Rossi partecipa all'assemblea condominiale il 10 aprile 2011. Alla stessa assemblea si ritrova dissenziente sulla votazione della delibera in relazione ad alcune questioni condominiali. Lo stesso signor Rossi non aveva potuto procedere ad aggiornarsi sull'oggetto della discussione poichè si era reso conto, in ritardo, che il suo avviso di convocazione è privo della descrizione dell'ordine del giorno.
In tale caso, il signor Rossi, se lo ritiene opportuno, potrebbe richiedere l'annullamento della delibera condominiale poichè l'avviso di convocazione era privo di una descrizione, anche sommaria, dell'ordine del giorno.

Caso 2) Il signor Caio, in sede di assemblea, vota contro una delibera che non ritiene giusta. Subito dopo viene a conoscenza del fatto che l'amministratore non ha mandato l'avviso di convocazione al suo vicino di casa, il condomino Tizio. La partecipazione di Tizio all'assemblea avrebbe potuto cambiare gli esiti della votazione se Tizio avesse votato contro l'approvazione della delibera. In questo caso il signor Caio potrebbe richiedere l'annullamento della delibera poichè l'avviso di convocazione non è stato spedito ad un solo condomino. Non rileva, infine, il fatto che Tizio, che non ha ricevuto l'avviso di convocazione, poteva essere o meno determinante ai fini degli esiti della votazione. Il solo fatto che un avviso di convocazione non sia stato mandato ad un condomino è causa sufficiente per rendere la delibera annullabile.

Caso 3) Dalla lettura del verbale di assemblea il signor Bianchi si rende conto che sono stati omesssi alcuni elementi fondamentali per la corretta compilazione dello stesso. Poichè il signor Bianchi era dissenziente in sede di votazione della delibera ha, giustamente, un suo interesse a richiederne l'annullamento, convinto che in una ulteriore votazione, con maggior tempo a disposizione per convincere altri condomini, la sua linea possa risultare vincente in assemblea e portare al ribaltamento dei risultati. In questo caso, per il semplice fatto che il verbale non sia stato compilato in modo corretto, il signor Bianchi può richiedere l'annullamento della delibera e richiedere che la stessa sia rifatta e il verbale sia compilato in maniera conforme al regolamento e alle leggi in materia.
 

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