scusi l'insistenza,
ma faccio per comprendere meglio.
Alla luce delle sentenze della cassazione civile:
del 11/6/1968 n.1853 e del 5/4/2004 n.6625, che impongono sia la maggioranza dei proprietari che dei millesimi, sembrerebbe invece che NESSUNA DELLE PARTI si aggiudichi la delibera.
A rafforzamento di ciò sarebbe ingiusto far privilegiare il NO il quale deciderebbe sempre e solo lui ,pur non rappresentando la maggioranza dei proprietari.
Ma altrettanto ingiusto sarebbe la vittoria del SI poichè loro imporrebbero la loro volontà pur non avendo la maggioranza dei millesimi.
In caso di parità invece ,non potendo deliberare sarebbero costretti a scendere a compromessi .
grazie per la risposta e se possibile mi indichi la fonte giuridica .

Buona sera. Volevo sapere cosa sono i millesimi calore.

Di solito è raro che ci sia corrispondenza tra il valore di un determinato immobile, espresso in millesimi di proprietà, e quello dell'energia consumata per riscaldare tale appartamento.
I millesimi di calore servono, appunto, nel caso sia presenta una caldaia unica, per detterminare il fabbisogno energetico di ciascun appartamento. Tutti sanno che un appartamento al primo piano ha bisogno di essere riscaldato diversamente rispetto ad un appartamento posto all'ultimo piano. Quindi, con i millesimi di calore, ogni appartamento pagherebbe una quota più vicina ai propri consumi effettivi. Seguendo questo concetto, esistono anche i millesimi acqua, i millesimi immondizia ecc. Tutti alternativi ai millesimi di proprietà, consentono una ripartizione più equa delle diverse voci di spesa.

Salve. Volevo sapere come fare per richiedere la modifica dei millesimi dato che non sono in accordo con la stessa. Dei locali commerciali che si trovano nell'edificio dovrebbero avere una quota superiore rispetto a quella che hanno.
Grazie.

La modifica dei millesimi è possibile, in quanto prevista dalla normativa condominiale. Ma modificare i millesimi è consentito soltanto in tre casi specifici:
1) quando la modifica è richiesta da tutti i condomini. Mi creda questo è un caso molto raro, poichè la modifica dei millesimi, chiaramente, porterà dei vantaggi a qualcuno e degli svantaggi a qualcun altro. Quindi è chiaro che quest'ultimo, che subirà degli svantaggi dalla modifica dei millesimi, si opporrà.
2) modifica dei millesimi in seguito a soprelevazione, espropriazione parziale, lavori di vasta portata e, in seguito a questi fatti, è stato alterato in modo significativo il rapporto originario tra i valori che sono alla base del calcolo dei millesimi.
3) modifica dei millesimi sulla base del fatto che l'attuale ripartizione millesimale è frutto di un errore definito dalla legge come "essenziale" e "riconoscibile".
Al di fuori di questi tre tassativi casi non è possibile la modifica dei millesimi condominiali.

Sono da poco proprietario di un immobile situato in un condominio. Ho scoperto che il vecchio proprietario ha lasciato dei debiti condominiali da pagare. Mi è stato detto che l'amministratore potrebbe chiederli a me in qualità di nuovo proprietario. Mi sembra una cosa assurda. Volevo sapere il vostro parere.
Grazie.

Signor Enrico, purtroppo temo proprio che l'amministratore possa chiedere a lei, in qualità di nuovo proprietario, i debiti che il vecchio proprietario aveva verso il condominio.
Infatto, secondo l'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, il neoproprietario risponde dei debiti del venditore per l'anno in corso e per quello precedente.
Ne risponde "in solido". Questo vuol dire che l'amministratore è libero di chiedere gli importi da pagare sia al compratore sia al venditore. Lei quindi, se l'amministratore dovesse chiederle di saldare i debiti, dovrà pagare e avrà la facoltà di rifarsi sul vecchio proprietario che le ha venduto l'appartamento.

Senta gentile Admin, volevo prospettare un caso alquanto strano. Due condomini fratelli sono comproprietari dell'appartamento. In assemblea si sono trovati in disaccordo sulle decisioni da prendere. L'amministratore ha spiegaro che il diritto al voto è unico per ogni unità immobiliare, per cui era costretto, in mancanza di accordo, a procedere al sorteggio tra i due comproprietari. Vi chiedo se è possibile una cosa del genere. Procedere al sorteggio tra due comproprietari in disaccordo sulle decisioni da prendere in assemblea condominiale.
Ringrazio.

Si. In mancanza di accordo di comproprietari che intervengono in assemblea, il presidente dell'assemblea procede al sorteggio.

Scusate ancora una domanda.
Esistono dei limiti al numero delle deleghe di cui posso essere portatore?
Grazie ancora.

Non esistono limiti normativi. Ma il regolamento condominiale può fissare dei limiti in merito. quindi controlli il regolamento del suo condominio per verificare se, nello specifico, pone dei limiti al numero di deleghe che ogni rappresentante può portare in assemblea.

Posso farmi rappresentare in assemblea condominiale da una persona estranea al condominio? O deve per forza essere una persona che abita nel condominio oppure che possieda qualche diritto negli immobili?
Grazie infinite.

Si certo. è possibile farsi rappresentare in assemblea da una persona estranea al condominio.

Scusate, mi riallaccio all'ultima domanda, in cui si dice di avvertire l'amministratore sui veri proprietari degli immobili in modo da aggiornare l'anagrafica condominiale. Ma non è obbligo dell'amministratore aggiornarsi da solo?

Si, c'è anche una sentenza della cassazione, la n. 5035 che afferma che è dovere dell'amministratore tenersi nformato sulla titolarità degli immobili anche attraverso la consultazione dei registri immobiliari presso le conservatorie, in modo che, in occasione di ogni deliberazione assembleare possa procedere all'esatta individuazione del soggetto a carico del quale devono essere addebbitate le spese comuni. Diversamente si avrebbero delibere annullabili.
Questo non vuol dire che bisogna aspettare e evitare di informare l'amministratore. Se, come nel caso precedente, gli avvisi di convocazione non arrivano poichè non è stata aggiornata l'anagrafe condominiale, non costa nulla telefonare all'amministratore e fare presente il cambio di residenza o domiciliazione.

Salve, ho letto la domanda sull'indirizzo al quale deve essere spedito l'avviso di convocazione da parte dell'amministratore. Mi trovo in un caso simile. Sono nudo proprietario e mio fratello è usufruttuario dell'appartamento. A chi deve essere spedito l'avviso di convocazione? a me? a entrambi? o soltanto a mio fratello in qualità di usufruttuario?

Non è raro il suo caso in cui il proprietario è soltanto "nudo proprietario". In tal caso la convocazione va fatta a lei ricordando però che è indispensabile convocare l'usufruttuario quando la delibera riguarda argomenti di ordinaria amministrazione (art. 67 delle Disposizioni di attuazione).
Anche qui, informate l'amministratore in modo che possa aggiornare l'anagrafica condominiale e procedere alla spedizione corretta degli avvisi di convocazione.

Salve. IO e mia moglie siamo divorziati legalmente e siamo in separazione dei beni. gli avvisi di convocazione arrivano solo a mia moglie poichè abita lei nella casa. Volevo sapere se è giusto che l'amministratore mandi la convocazione solo a lei o deve mandarla a entrambi. IO sono comunque il proprietario no? il fatto che non viviamo insieme non è importante. Posso avere un vostro parere?

Probabilmente l'amministratore del vostro condominio dovrebbe semplicemente essere aggiornato della anagrafe condominiale. Magari non è a conoscenza del fatto che lei risiede in altra abitazione. In ogni caso, per rispondere alla sua domanda, in caso di comproprietà dell'immobile i proprietari vanno convocati ai loro rispettivi indirizzi. Quindi, in questo caso, è neccessarie la spedizione di differenti avvisi di convocazione visto che siamo n una situazione di non convivenza di coniugi per effetto di separazione o divorzio.
Faccia presente all'amministratore che il suo indirizzo è diverso per effetto della separazione e l'amministratore provederà a mandarle un avviso di convocazione al suo nuovo indirizzo.

Scusate volevo sapere se è possibile che l'amministratore mandi gli avvisi di convocazione tramite posta elettronica email.
Grazie mille.

Si è possibile. Ma bisogna distinguere tra semplice email e email certificata, la cosidetta pec , posta elettronica certificata.
Quindi è possibile, ma non è possibile applicarla per tutti, poichè non tutti i destinatari di tali messaggi sono oggi in grado di riceverli. Forse in un immediato futuro chissa....
Stesso discorso vale per la possibilità di inviare le convocazioni dell'assemblea attraverso una posta elettronica certificata.

Ogni quanto deve essere convocata l'assemblea ordinaria? intendo il minimo delle volte in un anno per legge. Volevo infine sapere come convocare l'assemblea straordinaria.
Grazie.

Signor Alfredo,
l'assemblea ordinaria deve essere convocata almeno una volta all'anno. Questo per svolgere due importanti compiti: l'approvazione del rendiconto di spesa dell'anno precedente e del bilancio preventivo.
L'assemblea straordinaria può essere convocata dall'amministratore in ogni momento per dei problemi urgenti, su richiesta di almeno due condomini.

Gli amministratori di condominio devono redigere il documento programmatico per la sicurezza DPS ai fini della privacy?

Signor Mirko,
No. gli amministratori di condominio non sono obbligati alla redazione del documento programmatico per la sicurezza.
Ci risulta solo una informativa sulla privacy da inviare a tutti i condomini.

Buonasera, nel nostro condominio l'assemblea ha appaltato dei lavori.
Ho chiesto chi fosse il professionista che aveva il compito di seguire i lavori dal punto di vista della sicurezza e mi è stato risposto che non era stato nominato nessuno in particolare. Tutti i giorni tuttavia l'impresa provoca dei disagi ai condomini, con strumenti di lavoro che non consentono il passaggio, goccce di acqua pericolose nelle scale che rischiano di far cadere i condomini e altri piccoli e grandi inconvenienti.
Ho chiesto all'amministratore del condominio di vigilare su questi aspetti e mi ha risposto che non è suo compito. Chiedo cortesemente: chi è che deve controllare sulle parti comuni condominiali durante i lavori? Il geometra? l'amministratore? noi condomini?

Signor Giorgio,
le posso citare a riguardo una sentenza della Cassazione Civile, la n. 25251 del 16/10/2008 secondo la quale "l'amministratore, nel caso l'assemblea appalti a terzi dei lavori, ha comunque l'obbligo di vigilanza e controllo dei beni comuni tutte le volte che tale specifico compito non risulti affidato ad una figura professionale diversa dall'amministratore; in tal caso l'amministratore deve curare che i beni comuni non arrechino danno agli stessi condomini o a terzi, in quanto è responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei suoi poteri e da qualsiasi inadempienza ai suoi obblighi legali e regolamentari.
Questa responsabilità dell'amministratore, tuttavia, non riguarda tutto, ma soltanto in riferimento alle sue ordinarie attribuzioni.
A nostro avviso, nel suo caso specifico, deve essere l'amministratore, in assenza di una figura professionale specifica, ad occuparsi, comunicando con l'impresa che esegue i lavori, della rimozione degli ostacoli che possono costituire un pericolo ai condomini.

Da poco tempo ho deciso di amministrare il mio condominio ma non abbiamo mai parlato di compensi. Qualcuno mi ha fatto notare che avrei dovuto fissare un compenso nel momento in cui sono stato nominato altrimenti si presume che io stia lavorando a titolo gratuito poichè sono un condomino. Questa cosa corrisponde al vero? Aspetto una vostra risposta e vi ringrazio in anticipo. Ricardo.

Signor Ricardo, ricordi che la prestazione dell’amministratore non si presume mai gratuita: la gratuità può sussistere solo quando sia stata espressamente prevista nell’atto di nomina. Quindi veda cosa è stato stabilito nell'atto di nomina con cui lei è diventato amministratore del condominio e veda se prevede espressamente la gratuità della prestazione. Diversamente le spetta un giusto compenso.
Saluti.

Quali sono gli adempimenti fiscali a carico dell'amministratore di un condominio nuovo (dal 2011).