Allora, per legalizzare dal punto di vista fiscale questo cd "rimborso spese", e renderlo escluso da qualsiasi imposizione fiscale, unica cosa sarebbe necessario avere a giustificazione regolare documentazione (ovvero le cd "pezze d'appoggio" che avrebbero generato tali spese). Infatti, secondo l'Agenzia delle Entrate (art. 15 DPR 633/72) il rimborso spese è ammissibile solo quando la spesa sia stata fatta "in nome e per conto della controparte" vale a dire il Condominio, altrimenti viene considerato vero e proprio compenso soggetto a tassazione.
Le responsabilità fiscali ricadono comunque sull'amministratore.

Salve volevo porvi una domanda: il mio condominio da due anni è gestito da un amministratore che non ho mai visto personalmente in quanto è il marito dipendente del ministero della difesa a farne sempre le sue veci,riscuotendo i pagamenti mensili,seguendo tutti i lavori che riguardano il palazzo facendo lui tutte le assemblee ordinarie e straordinarie e per qualsaiasi tipo di problema si fa riferimento esclusivamente a lui.A questo punto volevo chiederle ma è legale tutto cio'?Posso in assemblea pretendere la presenza dell'amministratore senza sentirmi dire continuamente che viene delegato dalla moglie che è l'effettivo amministratore ma solo sui documenti?
La ringrazio in anticipo e le invio distinti saluti

Può essere applicato per analogia il principio stabilito dal 1717 c.c che prevede la sostituzione del mandatario con altri soggetti nell’esecuzione del mandato. Ma, se l’amministratore-mandatario non è stato autorizzato, egli (anzi nel caso di specie "ella") risponde dell’operato della persona sostituita. Se, invece il mandante-Condominio ha autorizzato la sostituzione senza indicarne la persona, l’amministratore-mandatario risponde soltanto se è in colpa nella scelta e comunque l’amministratore-mandatario risponde sempre delle istruzioni che ha impartito al sostituto.
In ogni caso il mandante-Condominio, in caso di irregolarità o altro, può sempre agire direttamente contro la persona sostituita dal mandatario.

Si è obbligati ad effettuare l'aumento istat ad un contratto di locazione 6+2 con agevolazioni fiscali? grazie.

Dipende se previsto dall'Accordo territoriale. L'aggiornamento comunque non può superare il 75% della variazione Istat.

In una vecchia casa di tre piani con 4 appartamenti si verifica la seguente situazione:
- il proprietario di uno dei appartamenti si ostina ad occupare i
pianerottoli delle scale con materiale vario, bicicletta, armadi
ed altro.
Interpellato in merito risponde che non ha spazio in casa e non sà dove mettere il suddetto materiale.
In merito a tale ssituazione cosa è possibile fare e se esiste una normativa che per impedire che continui tale situazione.
Distinti saluti

La normativa può essere dettata dall'art. 1102 del codice civile, comma primo, secondo il quale ogni condòmino di un edificio ha il diritto di usare dei vani delle scale, in genere, e dei pianerottoli, in particolare, collocando davanti alle porte d'ingresso alla sua proprietà esclusiva zerbini, tappeti e piante o altri oggetti ornamentali (cio` che normalmente si risolve in un vantaggio igienico-estetico per le stesse parti comuni dell'edificio), ma tali modalità d'uso della cosa comune trovano un limite invalicabile nella particolare destinazione del vano delle scale e nella esistenza del rischio generico già naturalmente connesso all'uso delle scale stesse, non potendo tale rischio essere legittimamente intensificato mediante la collocazione di detti suppellettili nelle parti dei pianerottoli più vicine alle rampe delle scale, in maniera da costringere gli altri condòmini a disagevoli o pericolosi movimenti, con conseguente violazione del canone secondo cui l'uso della cosa comune, da parte di un condòmino, non deve impedire agli altri condòmini un uso tendenzialmente pari della medesima cosa.
(Corte di cass. sez.2 civ. sentenza n° 3376)

Quindi l'occupazione dei pianerottoli è limitata in tal senso, mentre altre limitazioni potrebbero comunque essere disposte dal regolamento di condominio.

abito in un condominio e alla mattina quando vado a prendere la macchina dal mio box , trovo sempre qualcuno che ha parcheggiato davanti alla porta del box .proprio ieri mattina non sono andato a lavorare perchè non ho potuto prendere la macchina . cosa posso fare?
grazie per la risposta

questo "qualcuno" è un condòmino o un estraneo al Condominio?

giustamente l'area davanti alla porta del box dovrebbe essere esclusivamente destinata al transito ed alla manovra e non alla sosta; intanto, potresti rivolgerti all'amministratore, tenuto a far rispettare le regole condominiali; ma tante volte, contro chi non rispetta le norme della buona convivenza si finisce sempre con l'adire a vie legali: avresti tutte le ragioni per agire contro questo "qualcuno" che ti blocca l'accesso al tuo box.

Desiderei sapere dalla S.V. se all'assemblea condominiale delego il mio legale a rappresentarmi, posso essere delegato da altri condomini nella medesima? anticipatamente ringrazio.
23-10-11

Praticamente sì, in quanto il legale rappresenterà la tua persona in toto, mentre tu in quanto delegato avrai diritto di parola e di voto (per i punti all'o.d.g. della stessa adunanza), per conto del condòmino delegante.

Da due anni occupo un appartamento ( con contratto di comodato d'uso gratuito regolarmente registrato) in un condominio dove sono stati avviati lavori di manutenzione straordinaria ( facciate, lastrici ecc).
D'intesa con il proprietario sto provvedendo al pagamento delle rate richiesta per i lavori.Quale documentazione dovrò esibire al CAF per la detrazione del 36% ? Puo' l'amministratore rilasciare la certificazione a mio nome ?.Grazie

Certo che può (anzi DEVE) trattandosi di lavori eseguiti su parti comuni condominiali e per il fatto che la norma stabilisce che detrae, avendone titolo, chi paga e sostiene realmente la spesa. L'amministratore dovrà certificare le quote da te versate in corrispondenza di quanto risulterà bonificato all'impresa/ditta entro il 31 dicembre 2011.

Questo è più o meno un fac simile di certificazione (a te intestata) che l'amministratore dovrà rilasciare entro il 28 febbraio 2011 (o comunque entro i termini previsti per la presentazione della dichiarazione dei redditi):

OGGETTO: Dichiarazione per la detrazione del 36%.

Il sottoscritto _____________ nato a _____________ il _____________ residente in _____________ via _____________ ( C.F. _____________ ) in qualità di amministratore pro-tempore del Condominio _____________ di _____________ con C.F. _____________

DICHIARA

che il Sig. _______________ ha diritto alla detrazione del 36% per l'anno 2011 sull'importo di euro _______.
Si dichiara inoltre che tutti i pagamenti sono stati effettuati tramite bonifici bancari/postali.
La documentazione è in possesso dell'amministratore per le eventuali verifiche e controlli.
Tale dichiarazione deve essere utilizzata esclusivamente per l'anno fiscale 2011.

(firma e timbro dell'amministratore)

Gent.le Redazione,
premetto che sono avvocato dallo scorso anno e che non ho ancora la partita IVA perchè non ho alcun cliente pagante (ma tanti amici soddisfatti); dal marzo 2010 ho svolto l'attività di amministratore di condominio per lo stabile nel quale risiedo;
- Quali oneri fiscali devo adempiere?
- avevo dato incarico ad un commercialista di seguirmi, salvo scoprire che ha lasciato scadere i termini per il 730, come posso rimediare?
- da questa attività percepisco c.a. 137€ al mese, MIA UNICA FONTE DI REDDITO, cosa devo fatturare? e come?
- Esiste un modo per trattenere - legittimamente - queste somme?
Vi ringrazio per il tempo che vorrete dedicare al mio caso

Ciao Paolo V.,
poichè non possiedi ancora la partita Iva e gestisci soltanto il condominio in cui risiedi, l'attività potrà essere nel frattempo inquadrata quale Co.Co.Pro.
Come obblighi fiscali, in primis dovrai iscriverti alla Gestione Separata Inps, per effetto della legge 335/95 (quando poi potrai iscriverti alla cassa forense smetterai di versare alla Gestione Separata).
Il tuo compenso sarà dunque soggetto a contribuzione Inps, che nel tuo caso sarà in misura del 26,72%. Il contributo Inps dovuto è per 1/3 a tuo carico e per 2/3 a carico del condominio.
Il condominio dovrà provvedere al versamento del suddetto contributo previdenziale entro il 16 del mese successivo alla corresponsione del compenso, tramite l'F24 con codice CXX.
Sarà inoltre assoggettato ad imposizione Irpef con aliquota a scaglione da versare con le stesse modalità previste per il contributo previdenziale, con il codice tributo 1004 (il compenso da tassare ai fini Irpef sarà ovviamente il compenso lordo al netto della rit. inps pari ad 1/3).
Il condominio dovrà, poi, rilasciarti cedolino paga e CUD (non avendo altri redditi, gli adempimenti fiscali si fermano qui).
Quando, poi aprirai la posizione Iva per l'attività di avvocato, potrai affiancare (ovviamente con la stessa p. Iva) l'attività di amministratore di condominio (codice Ateco 623200).

Buongiorno,
abito in un contensto con 9 unità, quindi non abbiamo amministratore di condominio ed un regolamento di condominio(credo che non sia obbligatorio sotto le 10 unità).Fino ad ora tutte le spese(molto piccole) sono state divise in parti uguali.
Ora dobbiamo rifare la pavimentazione del cortile parte comune,spesa sostanziosa, non avendo tabelle millesimali, vorrei capire :
1) stabilire le tabelle millesimali (pagando credo un geometra o farle da noi) deve essere obbligatorio oppure se non c'è l'unaminità dei condomi come possiamo fare? C'è una legge che obbliga la ripartizione in millesimi anche quando non esistono, quindi obbliga la definizione delle tabelle?
2) c'è un diverso criterio per poter ripartire giustamente le spese, senza ricorrere ad amministratori o altro?
grazie
Viviana

Le unità immobiliari sono 10. Ma quanti sono i condòmini?

premessa: l'amministratore è obbligatorio dopo le 4 unita'
il regolamento condominiale si fa quando ci sono 10 unita' immobiliari.
Prendere un geometra abilitato per le tabelle millesimali diventa un costo oneroso.
se avete sempre adottato il sistema di ripartizione in parti uguali perche' non lo fare anche per la pavimentazione del cortile?
L'importante lavorare in trasparenza e che i costi da sostenere non siano gonfiati ma effettivi e poi se vi intendete di conti "arrangiatevi" una persona o piu' controllano lo svolgimento dei lavori in modo che tutto sia fatto a regola d'arte. spero ti sia stata di aiuto ciao

Buona sera,
sono una studentessa, da un anno ho intrapreso l'attività di amministratore: ad oggi ho 4 condomini, per uno di questi è maturato il compenso.
Posso applicare la ritenuta d'acconto del 20% sul compenso? Allo stato attuale ho anche un contratto di apprendistato part-time come impiegata.
Grazie.
Serena

Certo. Sarà lei stessa che applicherà la ritenuta al suo stesso compenso, procederà a versare la stessa ritenuta con modello f24 entro il 16 del mese successivo e a dichiararla assieme alle altre ritenute d'acconto eventualmente effettuate con il modello 770 al prossimo anno.

Certo,solo se si sceglie,consapevolmente, questa forma di inquadramento non consono per un amministratore condominiale,mancando i requisiti della temporalità e dell'occasionalità.

salve, gradirei sapere se in assemblea condominiale un condomino può essere assistito da un suo legale? E quindi parteciparvi insieme ad esso? Oppure nel caso di delega del legale il condomino non può partecipare all'assemblea con esso? grazie.

Certo che sì, in considerazione del fatto che la delega possa scaturire dalla volontà del delegante di essere rappresentato da persona con conoscenze tecnico-giuridiche che lo stesso non possiede.
Lo stesso accade anche nei processi in cui Parte, Controparte e Giudice si servono dei Periti di Parte o d'Ufficio.
Il fatto che il condòmino delegante sia presente questo non inficia la delega ed impone lo stesso il silenzio e il NON voto.

Grazie della possibilità di farvi delle domande:
Quando in un' assemblea di condominio ci sono sempre dei condomini che con arroganza e maleducazione impongono il disturbo e la confusione nell' assemblea e non una volta sola ma molte ed impedendo qualsiasi decisione se non quelle che a loro interessano, è possibile espellere tali persone e come; ci sono articoli del c.c. che mi potete dire da citare ????

( scusate ma la risposta la leggo solo nella vs. bacheca od anche la inviate alla mia mail da cui inoltro ? )

Signor Carlo,
a parte il fatto che il buon svolgimento dell'assemblea dovrebbe essere assicurato dal presidente della stessa, mi rendo conto che davanti a certi personaggi non servono le regole e gli avvertimenti verbali.
Le suggerisco la sentenza 5339/2010 con la quale la suprema Corte ha stabilito che le offese ai condomini all'interno delle assemblee condominiali mediante espressioni ingiuriose sono vietate e, nel caso, è possibile denunciare il condomino, il quale rischia una condanna per ingiuria aggravata.

Per favore potreste dirmi se è regolare elaborare due tabelle
dostinte una per le scale secondo art. c.c. 1124 - e una per l'ascensore secodo art. 1123 c.c.
Lo chiedo perchè cosi sono state elaborate nel mio condominio
di 36 appartamenti - Grazie

Non solo è una procedura consentita e corretta ma, aggiungo io, una procedura auspicabile.
E se mi consente le spiego il perchè.

La tabella millesimale per eccellenza è quella principale, normalmente detta "tabella millesimale di proprietà" e rappresenta le quote di proprietà di ciascun condomino e, come sappiamo, serve a suddividere la maggior parte delle spese del condominio.
Tuttavia, al fine di ripartire al meglio alcune tipologie di spese condominiali, è possibile prevedere altre tabelle millesimali che possono essere riferite, per esempio, alla singola rampa di scale, all'ascensore, all'impianto di riscaldamento centralizzato, al giardino, ecc.
Pensi al caso di un attico rispetto all'abitazione posta al primo piano. Hanno delle esigenze diverse in termini di fabbisogno termico. Stesso discorso per l'ascensore, per le scale e per qualunque parte di uso comune che sia diversamente utilizzata dai condomini.
Un amministratore di condominio potrebbe quindi procedere al calcolo di altre tabelle millesimali, come quelle dell'immondizia, dell'acqua etc etc.
L'obiettivo è sempre lo stesso. Agevolare una ottimale ripartizione delle spese tra i condomini in relazione all'effettivo utilizzo delle cose comuni o dei servizi condominiali.
In fin dei conti, ripartire tutte le spese in proporzione delle semplici tabelle millesimali "di proprietà" non sarebbe equo.
Questo metodo di allocazione dei costi, al contrario, è strutturato in maniera tale da tenere in cosiderazione la diversa misura con cui gli inquilini fanno uso di scale, ascensore, riscaldamento, acqua etc etc.
Un saluto.

Buongiorno!
Gentilmente nel mio condominio, all'interno di un parco, vengono puntualmente parcheggiate, in spazi comuni, auto private, nonostante vietate dal regolamento condominiale. Abbiamo fatto più riunione ribadendo il concetto dell'applicazione del regolamento ma quasi nessuno l'applica.
L'amministratore, oltre quale labile richiamo orale, nulla fa e la situazione degenera con il rischio anche di venire alle mani tra di noi.
Ora il problema è questo:
se esco dal mio garage ed urto l'auto parcheggiata nello spazin comune sono cmq responsabile?
Cosa si può fare in termini di legge affinchè il regolamento venga applicato
La ringrazio
Luca

un condominio composto da 3 proprietari rispettivamente di 250-230-520 millesimi in assemblea di 2 convocazione esprimono nel seguente modo il loro voto :
SI = 2 proprietari rappresentanti 480 millesimi;
NO = 1 proprietario rappresentante 520 millesimi.
Chi si aggiudica la delibera?
grazie e grazie ancora se ci mettete i riferimenti giuridici

Signor Claudio,
Le maggioranze utili per la validità delle delibere dell'assemblea in seconda convocazione sono contenute nell'art. 1136 del codice civile. Lo stesso articolo è riportato alla sua destra.
Tale articolo del codice civile afferma che, in seconda convocazione, la deliberazione dell'assemblea è ritenuta valida qualora riporti un numero di voti che rappresenti nel contempo:
- il terzo dei partecipanti al condominio
- almeno un terzo del valore dell’edificio

Le maggioranze neccessarie in prima convocazione sono più rigorose, ed è per questo che di solito la stragrande maggioranza delle assemblee condominiali si svolge in seconda convocazione. Si tratta di una usanza che mira ad semplificare le assemblee optando per le maggioranze più semplici della seconda convocazione rispetto alla prima.

Nel suo caso vince il no, poichè soddisfa entrambi i requisiti sopra richiesti dall'articolo 1136 per le assemblee in seconda convocazione.
Le ricordo che, a seconda dell'oggetto della delibera assembleare, tale maggioranza andrebbe rinforzata, per cui le cose cambierebbero.
Ma lei non ci ha specificato l'argomento su cui avete deliberato. Per cui, presumendo che si tratti di normalissima amministrazione, per cui non si richiedono maggioranze rinforzate o almeno le maggioranze previste per l'assemblea in prima convocazione, allora la vittoria spetta al no.